piątek, 20 stycznia 2023

Jak komuniści z PIS chcą nas udupić, czyli rządowy projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali


Premier Morawiecki nie lubi posiadaczy nieruchomości. Ewidentnie dla niego każdy kto ma więcej niż te ustawowe 5 mieszkań to kułak. Dlaczego ustawowe? Bo właśnie taki limit zapisano w nowym projekcie ustawy o ograniczeniu w nabywaniu lokali. Rządowy Projekt ustawy o ograniczeniu w nabywaniu lokali przewiduje de facto zakaz nabywania więcej niż 5 mieszkań - ma to dotyczyć także osób fizycznych.

Tak dobrze czytacie, rząd chce OGRANICZYĆ nabywanie lokali. Bo według rządu jak będą ludzie mniej kupować lokali to zostanie więcej dla innych (pal licho, że tamtych nie stać)... No komunizm w czystej postaci.

Przyznam się, że głupota i nielogiczność tego projektu ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali wywołuje we mnie tak wiele negatywnych emocji, że nie chce mi się nawet o tym pisać. Zabieram się do tego wpisu już trzeci raz a i tak się we mnie gotuje bo to się najnormalniej nie trzyma logiki i co gorsza trąci KOMUNĄ.

Nie chce mi się referować dokładnie pomysłów, które w środę ogłaszał minister Buda. Odsyłam do źródeł np tu: https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20230118/ustawa-ograniczenie-nabywanie-lokali

W dużym skrócie. Nabycie więcej niż 5 lokali ma być niemożliwe (tak dobrze czytanie, nie opodatkowane czy utrudnione, ale praktycznie ZABRONIONE), tak to nawet za PRL chyba nie było - poprawcie mnie.

Owszem ustawa przewiduje dyskrecjonalne zwolnienie z zakazu, albo limit jednego zakupu na rok, ale jednocześnie dokłada jeszcze do transakcji 6% podatek PCC od każdego pod normatywnego lokalu. 

Rządowy dekret pozwoli takim kułakom kupować nie więcej niż jedno mieszkanie rocznie i to opodatkowane dodatkowym podatkiem. Czyli jednym słowem, osoby fizyczne mają być opodatkowane dodatkowo (bo przecież wielcy korporacyjni inwestorzy nic sobie z tych 6% nie zrobią).


Jaka argumentacja stoi za tym aby zakazać kupowania więcej niż 5 mieszkań (czy też powyżej limitu dozwolić na max jedno rocznie)? Ano rządzący argumentują, że mieszkania są kupowane hurtowo i są niedostępne dla przeciętnych obywateli. Niestety rozmijają się z logiką bo:

  1. mieszkania są niedostępne dlatego, że ludzie nie dostają kredytów, co wynika z szalejącej inflacji i wysokich stóp, które zgotował nam rząd,
  2. koszty mieszkań nie są wysokie dlatego, że hurtowo kupują je fundusze, a dlatego, że koszty budowy i materiałów wzrosły przez inflację, a także dlatego, że każdy przeciętny kowalski ucieka z forsą w nieruchomości przed inflacją
Ja się próbuje rozłożyć ten rządowy pomysł i ich tok myślenia na części to nic, ale to nic, nie trzyma się tu kupy.

Weźmy na przykład takie pytanie - czy ten projekt sprawi, że będzie więcej lokali na rynku? Otóż nie będzie, bo deweloperzy, przy braku kupujących "hurtowo" po prostu będą budowali mniej i tyle. Prędzej spodziewam się, że paru deweloperów po prostu zawiesi działalność i mieszkań na rynku będzie jeszcze mniej i w konsekwencji staną się jeszcze droższe.

Spekulanci i kombinatorzy zaś i tak znajdą sposób na ominięcie przepisów ustawy. Zakaz będzie obchodzony przez kupowanie mieszkań na spółki wydmuszki czy podstawione osoby z rodziny. Darowizny w pierwszej grupie podatkowej są przecież nieopodatkowane więc takie mieszkanie będzie można potem dostać.

Czy tak wprowadzone ograniczenie zwiększy dostępność mieszkań na rynku? No nie zwiększy. Nie zwiększy też możliwości zakupienia przez przeciętną rodzinę, bo ta dziś nie kupuje mieszkania dlatego, że nie jest w stanie dostać kredytu, a nie dlatego, że ceny lokali tak bardzo wzrosły.

Cały ten pomysł sprawi także de facto, że cała idea funduszy typu REIT (inwestujących w nieruchomości na wynajem), czy w ogóle rozwój rynku mieszkań na wynajem zostanie ubity. Czy to wpłynie na dostępność mieszkań do najmu? No właśnie obniży tę dostępność bo inwestorów się zablokuje więc mieszkań do wynajmu na rynku będzie tyle samo albo mniej. tymczasem w normalnych cywilizowanych krajach typu Austria, Szwajcaria czy Niemcy, istnieją fundusze emerytalne inwestujące hurtowo w nieruchomości na wynajem. Wynajem jest tam szeroko dostępny i jest czymś normalnym, że ludzie wynajmują mieszkania, a inni w nie inwestują. Tak wygląda cywilizacja, ale u nas chce się zaprowadzić bantustan.

W konsekwencji stawki za najem mieszkania wzrosną. Przeciętna rodzina nie będzie mogła zatem ani kupić mieszkania (bo ją dalej nie będzie stać, a mieszkań nowych nie będzie się tyle budowało), ani wynająć (bo stawki najmu wzrosną). A nie lepiej byłoby się wziąć za ucywilizowanie ustawy o ochronie lokatorów tak aby otworzyć rynek najmu na normalność i równowagę stron (co z miejsca uruchomiłoby cała masę zamrożonych pustostanów, które właściciele boją się wynajmować)...

W konsekwencji beneficjentami będą tylko ci, którzy wcześniej zainwestowali w mieszkania na wynajem.

Ten pomysł jest tak głupi i pełen luk, że aż przeraża. Nie wiadomo na przykład jak traktować na bycie i posiadanie nieruchomości przez osoby pozostające w związku małżeńskim albo takie które będą chciały kupić więcej mieszkań na przykład dla swoich dzieci. Czy jeżeli na przykład w danym roku kupię i sprzedam w tym samym roku, to będzie się liczyło do liczby 5 sztuk? A co, jeżeli dostanę w darowiźnie? A jak dostanę jedno do majątku osobistego, a drugie do majątku wspólnego, to ile mi się będzie liczyło? Co lepsze w projekcie ustawy wpisano nie tylko ograniczenie dotyczące liczby sztuk, ale także powierzchni. Ktoś kto ma segment może się okazać zablokowany. Także jeśli podaruję mieszkania dzieciom to one mi się mają liczyć do "puli"... A jak jakaś firma czy instytucja będzie chciała kupić całą kamienicę? TO nie będzie mogła... całą rewitalizację niektórych starówek szlag trafi na lata.

Oczywiście będzie można poprosić ministerstwo o zezwolenie... już to widzę. Wielomiesięczne terminy oczekiwania, uznaniowość, miliony wniosków, łapówki i przekręty... 

Zastanawiam się czy tak straszna ustawa była w PRL? Może w Związku Radzieckim, ale u nas? Jak ktoś pamięta tamte czasy niech napisze w komentarzach.

Jak widać powyżej jest to kolejna nieudolna próba odwrócenia uwagi od własnych zaniedbań w polityce mieszkaniowej, własnej nieudolności i doprowadzanie rynku mieszkaniowego do stanu przedzawałowego zarówno dla kupujących jak i budujących. Powstaje projekt, który ogranicza prawo własności, dewastuje jednocześnie rynek deweloperski i rynek najmu i nie rozwiązuje żadnego problemu tworząco nowe.




poniedziałek, 16 stycznia 2023

Jak kupić obligacje oprocentowane na 19%?

Mam odpowiedzieć, na postawione w tytule pytanie, jednym zdaniem? Otóż trzeba BYŁO zrobić to zo zrobił premier Morawiecki w 2021 roku. Czy teraz da się to powtórzyć? Nie wiem, bo nie wiem na jakim poziomie będzie inflacja, ale ci którzy kupili w 2021 obligacje tak jak to ówcześnie zrobił premier, mogą cieszyć się zyskami.

Przeanalizujmy to. Mateusz Morawiecki w 2021 roku kupił:

  • 3 letnie obligacje oszczędnościowe oparte o WIBOR ,
  • 4 letnie obligacje indeksowane inflacją.
Weźmy zatem serie styczniowe wybranych obligacji:
  • TOZ0124 - oparte o stawkę WIBOR6M - obecnie wynoszący około 7%
  • COI0124 - oparte o indeksację inflacją oprocentowane w czwartym rocznym okresie odsetkowym na 18,75%
BINGO! oto one, obligacje oprocentowane na prawie 19%. Jakby dobrze poszukać to poprzednie emisje np emerytalnych obligacji dziesięcioletnich dają obecnie także około 19% np. EDO0128 daje dokładnie tyle, czyli 19%.

Wniosek z tego jest prosty - kto przewidział degrengoladę obecnego rządu (Premier?) i wysoką inflacje, ten się przed nią zabezpieczył i teraz wychodzi na swoje...



czwartek, 29 grudnia 2022

Podsumowanie roku 2022

 Rok 2022 można chyba z powodzeniem nazwać rokiem inflacji. Zacząłem go przypomnieniem sobie lektury "Kiedy pieniądz umiera" Adama Fergussona. W lutym mieliśmy inwazję ruskich na Ukrainę i kolejne podwyżki stóp procentowych. Pisałem wtedy

"Pokolenie obecnych kredytobiorców, którzy wzięli kredyt w ciągu ostatnich lat nie miało jeszcze egzystencjalnego doświadczenia wysokich stóp procentowych, jakie było udziałem tych, którzy brali kredyty dwadzieścia lat temu. Święte oburzenie, że "wciskano kredyty we frankach" zaczyna chyba lżeć w sytuacji kiedy ceny kredytów złotowych drastycznie rosną."

Chyba wykrakałem, bo jak wspominałem niedawno rynek kredytowy stanął, a niektórzy chcą pozywać banki za WIBOR (jak tak dalej pójdzie stwierdzimy zaraz, że samo udzielenie komuś kredytu jest  niedozwoloną klauzulą umowną).

Drugi temat, który analizowałem na blogu to zakładanie konta w banku za granicą. To trochę pod wpływem wojny na Ukrainie. W końcu udało mi się założyć w N26 o czym pisałem tutaj.

Później było niestety tylko utyskiwanie na niskie oprocentowanie lokat i obligacji na tle inflacji. Nie będę przywoływał tych wpisów, ale tu sytuacja niestety wiele się nie zmieniła - realnie stopy procentowe mamy nadal mocno ujemne i nikt nie robi nic aby uratować oszczędności Polaków.

Jeden z najważniejszych wpisów tego roku to podsumowanie kilku lat przygody z inwestycją w mieszkania na wynajem. Jednym zdaniem - uważam, że była to inwestycja bardzo dobra, co dało o sobie znać szczególnie teraz w trudnych czasach. Po szczegóły odsyłam do wpisu podsumowującego doświadczenia z inwestycji w mieszkania na wynajem.



środa, 21 grudnia 2022

Zima w kredytach hipotecznych

 Zima w kredytach hipotecznych jest sroga. Ostatnio rozmawiałem z jedną z pracownic banku, powiedziała mi że teraz nie ma praktycznie żadnego ruchu. Jedyne co robią to obsługa posprzedażna i ugody frankowe. Nowych hipotek nie sprzedają prawie wcale. Już w październiku pojawiały się artykuły, że sprzedaż nowych kredytów spadła po ponad 70%. Nie dziwi to gdyż wytyczne przyjęte przez KNF dla liczenia zdolności kredytowej skutecznie eliminują (przy obecnych stopach) większość potencjalnych klientów).

Zdaniem ekspertów aby nastąpiła zmiana na rynku kredytów hipotecznych musiałyby zajść następujące zmiany na rynku:

  • spadek cen nieruchomości (mało prawdopodobne, mając na uwadze obecną inflację to nieruchomości są jedynym aktywem pozwalającym przetrzymać utratę wartości pieniądza, do nich płynie gotówka od tych co ją maja - a są tacy co ją mają, może w ujęciu realnym ceny spadną trochę, ale nominalnie pewnie się zatrzymają)
  • wzrost wynagrodzeń (cóż, wygląd na to, że wzrost wynagrodzeń nie nadąża za inflacją, a jaki musiałby być aby nadążyć za poziomem stóp, które zrosły z wartości ułamkowych do dwucyfrowych)
  • brak dalszych podwyżek stóp (to na razie mamy, ale to sytuacji nie zmieni na lepsze, najwyżej wstrzyma obecną).
Wprawdzie ostatnio WIBOR trochę spadł, więc zdolności kredytowe dla niektórych się trochę poprawiły, ale generalnie na przyszły rok powrotu do sytuacji sprzed 2022 roku nie będzie. 


środa, 14 grudnia 2022

Co dalej z inflacją?

W listopadzie inflacja w Polsce spadła z 17,9 do 17,4 procent, dalsze spadki mogą nastąpić, ale jest też parę przeszkód. Prognoza NBP zakłada, że w pierwszym kwartale przyszłego roku będziemy mieli spadek inflacji. Wynika to z faktu, że ostatnie wzrosty cen mocno ochłodziły konsumpcję. Widać to z resztą w danych sprzedaży detalicznej, a po świętach zapewne będzie to widoczne jeszcze bardziej.
Eksperci Biura Inwestycji i Cykli Ekonomicznych szacują, że spadek może sięgnąć do 15,2% (z 17,4%) w perspektywie najbliższych miesięcy. Nie jest to wiele, tak szczerze mówiąc. Na przeszkodzie stoi koniec antyinflacyjnej tarczy paliwowej, który przełoży się na wzrost cen paliw na stacjach od stycznia. Dojdą podwyżki prądu i gazu. To się znów przełoży na ceny usług i produktów.

Obawiam się, że będziemy mieli kontynuację fali zamykania się części działalności gospodarczych, szczególnie w tych dziedzinach które nie poradzą sobie ze spadkiem popytu i wzrostem kosztów energii.

Tymczasem konsumenci raczej spodziewają się dalszego wzrostu cen (co jest niedobrym sygnałem bo zakotwicza ten przyszły wzrost jako samospełniającą się przepowiednię).

Źródło:
-->