No więc już wiemy jak rząd chce rozmontować OFE

Premier Morawiecki zapowiedział "prywatyzację" OFE. Ma to być kropka nad i i dokończenie demontażu drugiego filara emerytalnego. Pomysł jest błyskotliwy w swoim wykonaniu bo oczywiście polega na tym, żeby wyciągnąć do budżetu kasę od przyszłych emerytów.

Rzecz w tym, że środki w OFE były nieopodatkowane podatkiem dochodowym. rząd zapowiada, że każdy będzie miał do wyboru dwa warianty: przeniesienie środków na IKE i opodatkowanie ich 15% prowizją, albo przeniesienie do ZUS bez prowizji. Oczywiście w obu wariantach rząd zmierza do położenia łapy na min 15% a max 100% oszczędności emerytalnych. Nie łudźmy się bowiem - środki zapisane na subkoncie w ZUS nie mają żadnego pokrycia. ZUS wydaje na bieżąco wszystko to co do niego wpływa, nic nie gromadzi.

Gdyby więc ktoś postanowił, że jednak środki z OFE mają trafić na jego IKE (to jest wszystko tak mgliście nadal opisane, że nie wiadomo co będzie jeżeli ktoś nie ma IKE, a co jeśli ma ale np. w formie rachunku oszczędnościowego, albo obligacji, nic nie wiadomo) to będzie musiał zapłacić podatek/prowizje 15% 

Rząd więc pozyska do budżetu 15% od razu. Te 15% nie będzie zarabiać na naszą emeryturę (od niej zapłacilibyśmy podatek w przyszłości) więc w przyszłości nasze oszczędności emerytalne będą mniejsze.

Błyskotliwe. Po co rząd się ma martwic przyszłością emerytów, którzy zostaną nimi za kilkanaście lat? Lepiej zabrać i przejeść te pieniądze teraz dając np. trzynastki obecnym emerytom.

Chętnie zobaczę konkretny projekt ustawy, który ma wprowadzać te zmiany. To co najbardziej mnie interesuje to czy będę mógł te pieniądze z IKE zabrać i zainwestować po swojemu. Mam kilka pomysłów, które zapewne przyniosą mi lepszą stopę zwrotu na emeryturze niż zostawianie tych pieniędzy w rękach spółdzielni finansistów i rządu. Nie wierzę bowiem, że ktoś jeszcze nie połasi się na te oszczędności.

Obecnie formalnie rzecz biorąc jest możliwe wypłacenie pieniędzy po likwidacji IKE. Oczywiście dalej nie jest jasne jak miałoby to wyglądać w kwestiach podatkowych bo to co można przeczytać w artykułach prasowych jest nieźle namieszane.

A jak to się skończy dla giełdy? Wydaje mi się, że raczej źle.Ten kapitał z giełdy wypłynie, nie ma innej opcji.

USA otwiera nowy front w wojnie z Chinami

Od dawna, USA identyfikują Chiny jako swojego strategicznego adwersarza. Stany Zjednoczone zorientowały się bowiem, że pozostawione w status quo Chiny w ciągu następnych dwudziestu lat przejmą dominującą opozycję ekonomiczną i militarną na świecie. Imperium amerykańskie postanowiło więc wypowiedzieć Chinom wojnę na wielu frontach ta wojna już trwa i ma wymiar nie tylko militarny ale przede wszystkim ekonomiczny. Mamy więc sankcje ekonomiczne, mamy oskarżenia o szpiegostwo przemysłowe, naciski na sojuszników aby wyrugować z rynku firmę Huawei. Mamy rosnące napięcie i działania militarne obu stron na morzu południowochińskim. mamy mapiulacje walutowe i zarzucanie drugiej stronie tegoż samego.

Wiele razy pisałem na blogu (tu i tu), że przyszłe konflikty nie będą toczyć się w sferze wyłącznie militarnej, ale także ekonomicznej. Współczesna myśl strategiczna o nowym typie wojny (ekonomicznej, cybernetycznej, militarnej) traktuje poważnie już od lat. Takie wojny toczą się na Ukrainie i winnych częściach świata. Warto w tym kontekście poczytać książki i posłuchać wykładów dr. jacka Bartosiaka - można tam znaleźć wiele mądrych spostrzeżeń.

Skoro więc na moim blogu raz na pięć lat powraca temat światowych wojen ekonomicznych, to nie może być inaczej i teraz. Oto Stany Zjednoczone otwierają w Światowej Organizacji handlu kolejny front przełamywania obecnego status quo na niekorzyść Chin. Jako, że Państwo Środka korzystało z uprzywilejowanego statusu kraju rozwijającego się, toteż Stany Zjednoczone dążą do pozbawienia ich tego przywileju.

Ambasador USA przy WTO, zapowiadał, że „zdolny jest zakłócać pracę WTO, jeśli pozwoli to na konieczną reformę organizacji”, USA konsekwentnie blokują zapełnianie wakatów po kończących kadencje sędziach Organu Rozstrzygającego Spory WTO. USA chcą w ten sposób wymusić reformę WTO w sposób korzystny dla siebie, czyli pozbawiając Chiny uprzywilejowanego statusu.

Brexitowe cyrki

Nie wiem czy zauważyliście, ale od tygodnia Wielka Brytania już powinna być poza Unią Europejską. To co się aktualnie dzieje, niemożność podjęcia jakiejkolwiek decyzji przez brytyjski parlament, to spektakl istnej żenady i braku odpowiedzialności za życie zwykłych ludzi i biznesu. Tak jak przewidywałem mamy rosnącą niepewność i chaos, który na gospodarce odbija się negatywnie. Pamiętam jak w czerwcu 2016 roku napisałem: "Czekają nas teraz co najmniej dwa, jak nie cztery lata zamieszania, niepewności i nerwowych ruchów.". Moje proroctwo się sprawdziło... niestety.

To się niestety nie może dobrze skończyć dla gospodarki i się nie kończy. Karmieni niepewnością przedsiębiorcy wstrzymują inwestycje albo robią zapasy (które generują koszty). Ostatecznie wzrost gospodarczy w Wielkiej Brytanii już jest niższy niż byłby gdyby tego zamieszania z berxitem nie było. Jak podaje Gazeta: "eksperci z S&P Global Ratings uważają, że niemal zaraz po referendum brexitowym (23 czerwca 2016 r.) brytyjska gospodarka zeszła na niższą "trajektorię" wzrostową. W ich opinii, na koniec 2018 r. gospodarka Wielkiej Brytanii byłaby o 2,4-3,4 proc. większa, gdyby referendum zakończyło się innym rezultatem."

Krzywa wzrostu gospodarczego w Wielkiej Brytanii zmniejszyła swoje nachylenie, co oznacza, ze gospodarka rozwija się wolniej.

Powyższe wyliczenia nie są odosobnione, także Golman Sachs czy Bank of England oszacowali, że brytyjska gospodarka traci tygodniowo od 600 do 800 mln funtów z powodu brexitu, który jeszcze nie nastąpił!

Problem w tym, że nikt chyba na wyspach nie dokonał dotąd rzetelnej analizy wszystkich powiązań gospodarczych z kontynentem, w które wpleciona jest gospodarka brytyjska. Począwszy od importu żywności, po przetwarzanie dóbr, które granicę brytyjsko unijną przekraczają na róznych etapach produkcji po kilka razy, etc.

Im bliżej daty brexitu tym mocniej widać w danych ograniczanie wydatków inwestycyjnych i wzrost cen. Firmy tworzą plany awaryjne, ograniczaną operacje, gromadzą gotówkę i zapasy, starają się zwiększyć płynność.

Podobnie gospodarstwa domowe ograniczyły konsumpcję (z powodu rosnących cen), jednak inaczej niż firmy, te przejadały swoje oszczędności.

najgorsze jest to, że nie wiemy ani kiedy ani czy w ogóle ten serial się zakończy. Normalnie rzecz ujmując powinno być tak, że na rok, do 6 miesięcy przed planowanym brexitem firmy i zwykli obywatele dostają do ręki podpisany pakier przepisów i umów, które mają zacząć obowiązywać. W ten sposób byłaby szansa na dostosowanie się. W przeciwnym razie, każda gwałtowna zmiana zawsze będzie niosła za sobą koszty gospodarcze i społeczne.

Źródłowy raport S&P dostępny jest tutaj.

Grupowe inwestowanie w nieruchomości na wynajem, inwestycje poprzez udział w spółce

Na sąsiednim blogu pojawił się niedawno artykuł na temat jednej z możliwości grupowego inwestowania w nieruchomości na wynajem. Artykuł rzeczowy i w mojej opinii zgodny z rzeczywistością (za chwilę napiszę skąd mogę o tym wiedzieć że zgodny), natomiast komentarze pod nim w większości pisane przez ludzi, którzy ani o inwestowaniu w nieruchomości ani tym bardziej o tej konkretnej formule jaką jest Mzuri CFI nie maja absolutnie żadnego pojęcia. Stąd poziom tych komentarzy oczywiście hejtersko ogólnikowo słaby. Bo nikt z komentujących nie zbadał wnikliwie ani samej spółki, ani modelu biznesowego ani jej sprawozdań finansowych.

Tymczasem opinie podane przez Szymona w jego wpisie mają oparcie w faktach. Autor zaś jak twierdzi nie zarabia na afiliacji. Ja, w każdym razie z dzisiejszego artykułu nic nie mam, choć pewnie bym mógł wejść w afiliację i zarabiać za polecenie bo Mzuri jakiś tam program poleceń ma, ale nie w tym rzecz. Chciałem napisać opinię, której wagą będzie to, że jest przez to stronnicza, ze pisze ją ktoś kto spółkę typu CFI zna z autopsji, a z drugiej strony za polecenie jej nic nie weźmie.

Mzuri CFI, o której dalej, jest jedną z form inwestowania w nieruchomości na wynajem w formule grupowej. Jest parę innych firm na rynku, które swoim klientom proponują podobny udziałowy mechanizm współinwestowania. Jest też parę sposobów inwestowania w grupie jeżeli już mamy parę osób z którymi możemy to zrobić. Rzecz w tym, że te inne spółki nie dorobiły się takiego mechanizmu formalnego ułatwiającego współinwestowanie jak to zrobiło Mzuri CFI (być może o nich nie wiem, co znaczy, że te informacje nie są tak popularnie dostępne). Inne metody mają też szereg barier, które Mzuri przezwyciężyło. Przykładowo większość tego typu przedsięwzięć do których dotarłem ma znacznie wyżej postawiony kapitałowy próg wejścia w interes.

Samo zaś inwestowanie grupowe (co do idei) polegać ma na tym aby ten próg wejścia obniżyć i skorzystać z tego,że zbierając grupę inwestorów, z których każdego z osobna nie byłoby stać na dane przedsięwzięcie, zrobić coś większego (np. kupić i wyremontować kamienicę).

Generalnie to mam czelnośc wypowiadać się na temat tego jak działa Mzuri CFI ponieważ znam temat z pierwszej ręki, jako pełnomocnik osoby, która udziały tam kupiła, ma i korzysta z wypłaty dywidendy z Mzuri CFI2. Dlatego nie uznaję krytyki opartej na ogólnikach ("bo rynek to jest taki, bo górka, bo spada/spadnie/spadło/wzrosło", etc) - analizę biznesu opiera się o konkretny biznesplan, w konkretnej sytuacji, dla konkretnej kamienicy/mieszkania/modelu biznesowego. Te konkretne modele biznesowe w przypadku spółek deweloperskich Mzuri CFI dotychczas dawały zyski. Te kontretne modele analizowałem, w niektóre byłem skłonny z moim mocodawca zainwestować, w inne nie (bo ryzyko wydało się nam zbyt duże). Czas pokazał, że akurat ryzyko się nie zmaterializowało i inwestycje przyniosły zyski. Czy kolejne przedsięwzięcia dadzą zyskiw przyszłości? Być może tak, w niektórych przypadkach z dużą dozą prawdopodobieństwa tak, ale trzeba mieć świadomość ryzyka tak jak przy każdym inwestowaniu. Na inwestycjach można tracić, tak jest wszędzie i zawsze. Chodzi o to, że każda z nich jest inna i trzeba je sobie zrozumieć na czym polegają. Tyle, że ja mówię o świadomości ryzyka w konkretnej sytuacji w odniesieniu do konkretnej inwestycji. 

Co się zaś tyczy Mzuri CFI2 (bo ta się zajmuje inwestowaniem w wynajem a nie deweloperkę)- to spółka od początku istnienia konsekwentnie realizuje zakładany model biznesowy. Czytam regularnie sprawozdania finansowe, śledzę czynione inwestycje i osiąganą na nich stopę zwrotu i widzę jakiej wysokości dywidenda wpływa na konto. Analizuję podejmowane decyzje, widzę ich konsekwencje finansowe i je rozumiem. Spółka wygenerowała w ubiegłym roku zysk w wysokości około 390tyś i wypłaciła dywidendę dając zwrot na zainwestowanym kapitale około 6,86%. te pieniądze realnie wpłynęły na konto. Stąd uważam, że mogę powiedzieć coś więcej niż osoby, które krytykując nie mają pojęcia o czym piszą.

Tak jak napisał Szymon to jest inwestycja mająca specyficzne cechy. Pewne ograniczenie płynności, pewne wymogi formalne związane z przystąpieniem do spółki czy też zbyciem udziałów. Mzuri CFI2 z założenia da niższą stopę zwrotu niż np. kupienie mieszkania na wynajem na własny rachunek (mam porównanie bo jedną i drugą opcję mam w praktyce "na tapecie"), dostarcza w zamian pewną dywersyfikację ryzyka pomiędzy wiele nieruchomości i zrzucenie z siebie problemów z rozliczaniem podatków, zarządzaniem mieszkaniem/mieszkaniami czy też samym najmem. Mieszkanie można szybciej spieniężyć, ale trzeba mieć więcej pieniędzy aby je kupić. Inwestycja w spółkę dostarcza możliwość podjęcia kapitałowo inwestycji przy kwocie znacząco niższej niż wymagana do zakupu mieszkania. Trzeba sobie to przemyśleć i przeanalizować jaki model jest dla nas odpowiedni.

Nie będzie to idealna inwestycja dla każdego. Ona będzie miała swoje ograniczenia. Każdy więc przed przystąpieniem do zainwestowania powinien sobie odpowiedzieć na pytanie co chce ze swoimi pieniędzmi zrobić. Natomiast mogę powiedzieć jedno, że w przypadku inwestycji udziałowej w spółkę grupowego inwestowania np. taką jak Mzuri CFI, mamy zdecydowanie (o całe poziomy) większe możliwości kontroli właścicielskiej nad swoimi pieniędzmi niż w jakimkolwiek renomowanym funduszu inwestycyjnym.

W ostateczności wiadomo kto jest prezesem i można osobiście udać się na walne zgromadzenie i porozmawiać z zarządem "po swojemu" jeśli tylko komuś przyjdzie na to ochota. Spróbujcie zrobić coś takiego w jakimś TFI. To jest jedna z zasadniczych różnic.

Kilka słów o nieruchomościach na wynajem

Natknąłem się ostatnio na parę wpisów na różnych blogach, gdzie zajmowano się tematem nieruchomości na wynajem. Generalnie temat jest obecnie mocno popularny i chciałbym podzielić się tu swoją refleksją.

Otóż spotykam się z wieloma opiniami, że najem nie jest tak opłacalny jak to się go rysuje i za jaki się uważa. Jest w tym dużo prawdy, co nie oznacza że opłacalny nie jest - do tego dojdziemy. Rzecz w tym, ze niejednokrotnie na temat opłacalności najmu wypowiadają się ludzie licząc przychody nadmiernie optymistycznie, a koszty nad wyraz pobieżnie. Są też tacy, którzy liczą zupełnie pesymistyczne i oderwane od rzeczywistości stopy nie oparte na faktycznych danych o realnie nadającej się do najmu nieruchomości. Uzyskują w ten sposób stopy zwrotu, które w rzeczywistości dla danej nieruchomości są zupełnie inne. Koszty należy liczyć w pełni a przychody ostrożnie.

Druga rzecz jest taka, że opłacalność najmu zależy w dużej mierze od ceny, za którą kupiliśmy nieruchomość i kosztów jakie ponieśliśmy przygotowując ją do najmu. Bardzo trzeba tych kosztów pilnować i wiem z doświadczenia, że niejednokrotnie mają one tendencję aby się rozrastać (szczególnie koszty remontu i wyposażenia). Trzeba dokładnie analizować biznes plan danej nieruchomości i pilnować kosztów na etapie remontu czy zakupu sprzętów.

Dwie takie same nieruchomości kupione po nieco różnych cenach i wykończone w rożnych budżetach, wynajęte na identycznych warunkach przyniosą różne stopy zwrotu.

W końcu, są takie nieruchomości, których po prostu do najmu się nie opłaca kupować.

Kolejna rzecz jest taka, że w wielu analizach, które czytamy na sieci spotykamy się z uśrednionymi wskaźnikami rentowności najmu. Generalnie to moim zdaniem takie uśrednione analizy można wyrzucić do kosza. Po pierwsze rynek nieruchomości jest rozgrzany w segmencie mieszkań nowych gdzie deweloperzy pompują ceny. Po drugie trzeba analizować daną konkretną nieruchomość, jej konkretny stan i potencjał a nie średnie rynkowe. Średnie mieszkanie nie istnieje. Może jak ktoś ma portfel setek mieszkań to jakąś średnia osiągnie, ale realnie trzeba się skupić na aspektach danych konkretnych nieruchomości,które się chce brać pod uwagę.

Tak jak pisałem takie uśrednione analizy są zaburzone bo biorą pod uwagę w wielu przypadkach ceny mieszkań, których nikt rozsądny nie kupiłby pod wynajem, w miejscach w których wynajmować nie ma sensu i po cenach, które po uśrednieniu nic nie mówią o danej konkretnej dzielnicy. Co więcej średnie mieszają ze sobą segmenty kawalerek budżetowych, mieszkań premium czy wynajmowanych na pokoje albo na krótki termin. To są tymczasem zupełnie różne rodzaje działalności rządzące się własnymi prawami i mające różne wymagania kapitałowe i różne potencjalne poziomy rentowności przy innym poziomie ryzyka czy wymaganego zaangażowania.

Z tym zaangażowaniem i profesjonalizacją też jest kwestia taka, że często opinie ludzi, którzy mieli do czynienia z najmem są negatywne dlatego, że jak się przyjrzymy to nie podchodzili oni w profesjonalny sposób do zarządzania swoim mieszkaniem. Moim zdaniem albo się należy wyspecjalizować w tym i podchodzić profesjonalnie, stosować dobre wzorce umów, dobre praktyki jak selekcja najemców traktując to jako rodzaj działalności gospodarczej, etc, albo należy zlecić to komuś i pogodzić się z koniecznością płacenia pewnej kwoty za święty spokój.

Często porównuje się przy tym mieszkania czy to do działalności (na której można i owszem wyciągnąć dobre stopy zwrotu - pod warunkiem, że się umie ją dobrze prowadzić), czy to do giełdy albo obligacji. Tylko, że to jest tak jak z każdym rodzajem działalności - jeden ma do pewnego tematu więcej umiejętności i wyciągnie większą stopę zwrotu, inny więcej czasu zainwestuje i mu się uda, a inny będzie miał mniej szczęścia i straci. Na giełdzie można pieniądze zarobić i stracić. Łatwo się prognozuje patrząc wstecz co by było gdyby zamiast kupić mieszkanie ktoś zainwestował na giełdzie. tylko, że w przypadku giełdy jest znacznie większa zmienność i ryzyko. Za to ryzyko jest wyższe permium.

Generalnie nieruchomości charakteryzują się pewną stabilnością i przy dobrym zarządzaniu względnie niskim ryzykiem. Cóż, ceną za to są względnie niższe stopy zwrotu. Te stopy znacząco zależą też od tego jaką nieruchomość rozpatrujemy. Oczywiście są okresy kiedy te stopy są względnie wyższe niż np. obligacje, a są okresy kiedy można było na obligacjach zarobić więcej.  Tylko, że tu też trzeba wiedzy kiedy i co kupić. Nie każdy się na tym zna. Dobra praktyka nakazywałaby zatem mieć zdywersyfikowany portfel inwestycji w różne aktywa.

Do tematu nieruchomości pewnie będę wracał.