piątek, 17 maja 2019

Czy "ziema trzyma cenę" - jak to jest ze wzrostem cen działek?

Zastanawiam się ostatnio nad tematem cen działek budowlanych. Funkcjonuje taki popularny mit, że 'ziemia trzyma cenę', 'ziemi więcej nie będzie', więc 'działki mogą tylko drożeć'. Czy aby na pewno? No więc po pierwsze działka działce nie równa i wszelkie uogólnienia i uśrednienia biorą w łeb w konfrontacji z daną konkretną lokalizacją i nieruchomością. To sąsiedztwo, położenie, uzbrojenie, plan miejscowy determinuje cenę działki w większym stopniu niż średnie trendy rynkowe. A jak determinuje? Czy tylko "w górę"? Wydaje mi się, że nie, bo niekorzystna zabudowa w sąsiedztwie może zbić cenę działki. Wystarczy uciążliwy zakład przemysłowy, jakiś warsztat czy budynek zasłaniający widok. 

Widzimy, że nie jest więc tak prosto. 

Kolejna rzecz, która przychodzi mi do głowy to mit o ograniczonej liczbie działek. Znowu - to zależy od lokalizacji. Pojedyncza niezabudowana parcela w centrum miasta jest dobrem rzadkim. Ale na obrzeżach zazwyczaj działek jest wiele i chyba nie zawsze jest tak, że nic do kupienia się nie daje znaleźć. Co więcej, jeśli słyszałem, że w planach zagospodarowania przestrzennego jest zwykle dużo ziemi na cele budowlane i to na takim poziomie, że jakby je wszystkie zabudować to mielibyśmy w Polsce nadmiar mieszkań. Jeśli to prawda, to działki budowlane nie są tak ograniczonym zasobem jakby się mogło wydawać. Owszem, te konkretne w dobrym położeniu czy ładnym otoczeniu tak, ale nie wszystkie ogólnie rzecz ujmując. 

Jaki z tego wniosek? Otóż nabieram przekonania, że trzymanie ziemi tylko dlatego, że liczymy na wzrost jej ceny w czasie może być błędem. Może się bowiem okazać, że wzrost tej konkretnej działki będzie mniejszy niż byśmy sobie tego życzyli. Jeżeli trzymamy działkę tylko dlatego, że liczymy na wzrost ceny, ale naszych oczekiwań nie opieramy na niczym poza przekonaniami o trendach rynkowych możemy się zawieść. Co innego, jeżeli wiemy, że działka ma potencjał bo wiemy, że ma dobre położenie i przewidujemy korzystne zmiany na podstawie innych przesłanek. Ale czasem warto się zastanowić czy nie poprosić rzeczoznawcy o wycenę i ocenę co do tego jak się zmienia cena ziemi w okolicy, ile nowych działek budowlanych powstaje z przekształcenia ziemi rolnej i czy ta podaż nie powoduje przypadkiem, że nie ma najmniejszego sensu trzymanie ziemi jeżeli nie zamierzamy się sami na niej budować.

Ciekaw jestem jakie jest Wasze zdanie.


środa, 8 maja 2019

Chiny dorzucają do skarbca

Chiny mają specyficzny sposób raportowania swoich oficjalnych rezerw złota. Wygląda to tak, że przez kilka lat nic nie raportują, a potem jakby budzili się ze snu i zaczynają wypuszczać na rynek jakieś informacje o dokupieniu złota do rezerw, po czym nagle ogłaszają, że "w sumie to przez ostatnie lata  zwiększyli rezerwy o np. sześćset ton.

Prawidłowość, która daje się zaobserwować jest taka, że kiedy Rosja przegania Chiny pod względem zgromadzonych rezerw, wkrótce potem pojawia się informacja o tym, że uległy one zwiększeniu.

Aktualnie mamy do czynienia z kolejnym epizodem tego "wyścigu". Rosja dorzuca do skarbca całą praktycznie własną produkcję i co roku zwiększa rezerwy i kilkadziesiąt ton. Chiny zostały nieprzegonione już w Q4 2017 roku i rok później w Q3 2018 zaczęły raportować zwiększanie swoich rezerw. Oficjalnie w skarbcu w Pekinie jest już ponad 1900 ton i już piąty miesiąc z rzędu zaraportowały wzrost rezerw złota. 

Tyle jeżeli chodzi o informacje oficjalne. Nieoficjalnie mówi się, że od lat Chiny kupują za pośrednictwem różnych instytucji duże ilości złota i nie można wykluczyć, że wkrótce znowu zaraportują, że faktyczne ich rezerwy zostały zwiększone o ileś setek ton. 

Warto w tym kontekście dodać, że w ubiegłym roku Polska zwiększyła swoje rezerwy złota o ok. 26 ton do 128 ton.

Żródło wykresu: https://www.gold.org/goldhub/data/monthly-central-bank-statistics

wtorek, 16 kwietnia 2019

No więc już wiemy jak rząd chce rozmontować OFE

Premier Morawiecki zapowiedział "prywatyzację" OFE. Ma to być kropka nad i i dokończenie demontażu drugiego filara emerytalnego. Pomysł jest błyskotliwy w swoim wykonaniu bo oczywiście polega na tym, żeby wyciągnąć do budżetu kasę od przyszłych emerytów.


Rzecz w tym, że środki w OFE były nieopodatkowane podatkiem dochodowym. rząd zapowiada, że każdy będzie miał do wyboru dwa warianty: przeniesienie środków na IKE i opodatkowanie ich 15% prowizją, albo przeniesienie do ZUS bez prowizji. Oczywiście w obu wariantach rząd zmierza do położenia łapy na min 15% a max 100% oszczędności emerytalnych. Nie łudźmy się bowiem - środki zapisane na subkoncie w ZUS nie mają żadnego pokrycia. ZUS wydaje na bieżąco wszystko to co do niego wpływa, nic nie gromadzi.

Gdyby więc ktoś postanowił, że jednak środki z OFE mają trafić na jego IKE (to jest wszystko tak mgliście nadal opisane, że nie wiadomo co będzie jeżeli ktoś nie ma IKE, a co jeśli ma ale np. w formie rachunku oszczędnościowego, albo obligacji, nic nie wiadomo) to będzie musiał zapłacić podatek/prowizje 15% 

Rząd więc pozyska do budżetu 15% od razu. Te 15% nie będzie zarabiać na naszą emeryturę (od niej zapłacilibyśmy podatek w przyszłości) więc w przyszłości nasze oszczędności emerytalne będą mniejsze.

Błyskotliwe. Po co rząd się ma martwic przyszłością emerytów, którzy zostaną nimi za kilkanaście lat? Lepiej zabrać i przejeść te pieniądze teraz dając np. trzynastki obecnym emerytom.

Chętnie zobaczę konkretny projekt ustawy, który ma wprowadzać te zmiany. To co najbardziej mnie interesuje to czy będę mógł te pieniądze z IKE zabrać i zainwestować po swojemu. Mam kilka pomysłów, które zapewne przyniosą mi lepszą stopę zwrotu na emeryturze niż zostawianie tych pieniędzy w rękach spółdzielni finansistów i rządu. Nie wierzę bowiem, że ktoś jeszcze nie połasi się na te oszczędności.

Obecnie formalnie rzecz biorąc jest możliwe wypłacenie pieniędzy po likwidacji IKE. Oczywiście dalej nie jest jasne jak miałoby to wyglądać w kwestiach podatkowych bo to co można przeczytać w artykułach prasowych jest nieźle namieszane.

A jak to się skończy dla giełdy? Wydaje mi się, że raczej źle.Ten kapitał z giełdy wypłynie, nie ma innej opcji.

czwartek, 11 kwietnia 2019

USA otwiera nowy front w wojnie z Chinami

Od dawna, USA identyfikują Chiny jako swojego strategicznego adwersarza. Stany Zjednoczone zorientowały się bowiem, że pozostawione w status quo Chiny w ciągu następnych dwudziestu lat przejmą dominującą opozycję ekonomiczną i militarną na świecie. Imperium amerykańskie postanowiło więc wypowiedzieć Chinom wojnę na wielu frontach ta wojna już trwa i ma wymiar nie tylko militarny ale przede wszystkim ekonomiczny. Mamy więc sankcje ekonomiczne, mamy oskarżenia o szpiegostwo przemysłowe, naciski na sojuszników aby wyrugować z rynku firmę Huawei. Mamy rosnące napięcie i działania militarne obu stron na morzu południowochińskim. mamy mapiulacje walutowe i zarzucanie drugiej stronie tegoż samego.

Wiele razy pisałem na blogu (tu i tu), że przyszłe konflikty nie będą toczyć się w sferze wyłącznie militarnej, ale także ekonomicznej. Współczesna myśl strategiczna o nowym typie wojny (ekonomicznej, cybernetycznej, militarnej) traktuje poważnie już od lat. Takie wojny toczą się na Ukrainie i winnych częściach świata. Warto w tym kontekście poczytać książki i posłuchać wykładów dr. jacka Bartosiaka - można tam znaleźć wiele mądrych spostrzeżeń.

Skoro więc na moim blogu raz na pięć lat powraca temat światowych wojen ekonomicznych, to nie może być inaczej i teraz. Oto Stany Zjednoczone otwierają w Światowej Organizacji handlu kolejny front przełamywania obecnego status quo na niekorzyść Chin. Jako, że Państwo Środka korzystało z uprzywilejowanego statusu kraju rozwijającego się, toteż Stany Zjednoczone dążą do pozbawienia ich tego przywileju.

Ambasador USA przy WTO, zapowiadał, że „zdolny jest zakłócać pracę WTO, jeśli pozwoli to na konieczną reformę organizacji”, USA konsekwentnie blokują zapełnianie wakatów po kończących kadencje sędziach Organu Rozstrzygającego Spory WTO. USA chcą w ten sposób wymusić reformę WTO w sposób korzystny dla siebie, czyli pozbawiając Chiny uprzywilejowanego statusu.




piątek, 5 kwietnia 2019

Brexitowe cyrki

Nie wiem czy zauważyliście, ale od tygodnia Wielka Brytania już powinna być poza Unią Europejską. To co się aktualnie dzieje, niemożność podjęcia jakiejkolwiek decyzji przez brytyjski parlament, to spektakl istnej żenady i braku odpowiedzialności za życie zwykłych ludzi i biznesu. Tak jak przewidywałem mamy rosnącą niepewność i chaos, który na gospodarce odbija się negatywnie. Pamiętam jak w czerwcu 2016 roku napisałem: "Czekają nas teraz co najmniej dwa, jak nie cztery lata zamieszania, niepewności i nerwowych ruchów.". Moje proroctwo się sprawdziło... niestety.

To się niestety nie może dobrze skończyć dla gospodarki i się nie kończy. Karmieni niepewnością przedsiębiorcy wstrzymują inwestycje albo robią zapasy (które generują koszty). Ostatecznie wzrost gospodarczy w Wielkiej Brytanii już jest niższy niż byłby gdyby tego zamieszania z berxitem nie było. Jak podaje Gazeta: "eksperci z S&P Global Ratings uważają, że niemal zaraz po referendum brexitowym (23 czerwca 2016 r.) brytyjska gospodarka zeszła na niższą "trajektorię" wzrostową. W ich opinii, na koniec 2018 r. gospodarka Wielkiej Brytanii byłaby o 2,4-3,4 proc. większa, gdyby referendum zakończyło się innym rezultatem."

Krzywa wzrostu gospodarczego w Wielkiej Brytanii zmniejszyła swoje nachylenie, co oznacza, ze gospodarka rozwija się wolniej.


Powyższe wyliczenia nie są odosobnione, także Golman Sachs czy Bank of England oszacowali, że brytyjska gospodarka traci tygodniowo od 600 do 800 mln funtów z powodu brexitu, który jeszcze nie nastąpił!

Problem w tym, że nikt chyba na wyspach nie dokonał dotąd rzetelnej analizy wszystkich powiązań gospodarczych z kontynentem, w które wpleciona jest gospodarka brytyjska. Począwszy od importu żywności, po przetwarzanie dóbr, które granicę brytyjsko unijną przekraczają na róznych etapach produkcji po kilka razy, etc.

Im bliżej daty brexitu tym mocniej widać w danych ograniczanie wydatków inwestycyjnych i wzrost cen. Firmy tworzą plany awaryjne, ograniczaną operacje, gromadzą gotówkę i zapasy, starają się zwiększyć płynność.


Podobnie gospodarstwa domowe ograniczyły konsumpcję (z powodu rosnących cen), jednak inaczej niż firmy, te przejadały swoje oszczędności.

najgorsze jest to, że nie wiemy ani kiedy ani czy w ogóle ten serial się zakończy. Normalnie rzecz ujmując powinno być tak, że na rok, do 6 miesięcy przed planowanym brexitem firmy i zwykli obywatele dostają do ręki podpisany pakier przepisów i umów, które mają zacząć obowiązywać. W ten sposób byłaby szansa na dostosowanie się. W przeciwnym razie, każda gwałtowna zmiana zawsze będzie niosła za sobą koszty gospodarcze i społeczne.

Źródłowy raport S&P dostępny jest tutaj.

środa, 3 kwietnia 2019

Grupowe inwestowanie w nieruchomości na wynajem, inwestycje poprzez udział w spółce

Na sąsiednim blogu pojawił się niedawno artykuł na temat jednej z możliwości grupowego inwestowania w nieruchomości na wynajem. Artykuł rzeczowy i w mojej opinii zgodny z rzeczywistością (za chwilę napiszę skąd mogę o tym wiedzieć że zgodny), natomiast komentarze pod nim w większości pisane przez ludzi, którzy ani o inwestowaniu w nieruchomości ani tym bardziej o tej konkretnej formule jaką jest Mzuri CFI nie maja absolutnie żadnego pojęcia. Stąd poziom tych komentarzy oczywiście hejtersko ogólnikowo słaby. Bo nikt z komentujących nie zbadał wnikliwie ani samej spółki, ani modelu biznesowego ani jej sprawozdań finansowych.

Tymczasem opinie podane przez Szymona w jego wpisie mają oparcie w faktach. Autor zaś jak twierdzi nie zarabia na afiliacji. Ja, w każdym razie z dzisiejszego artykułu nic nie mam, choć pewnie bym mógł wejść w afiliację i zarabiać za polecenie bo Mzuri jakiś tam program poleceń ma, ale nie w tym rzecz. Chciałem napisać opinię, której wagą będzie to, że jest przez to stronnicza, ze pisze ją ktoś kto spółkę typu CFI zna z autopsji, a z drugiej strony za polecenie jej nic nie weźmie.

Mzuri CFI, o której dalej, jest jedną z form inwestowania w nieruchomości na wynajem w formule grupowej. Jest parę innych firm na rynku, które swoim klientom proponują podobny udziałowy mechanizm współinwestowania. Jest też parę sposobów inwestowania w grupie jeżeli już mamy parę osób z którymi możemy to zrobić. Rzecz w tym, że te inne spółki nie dorobiły się takiego mechanizmu formalnego ułatwiającego współinwestowanie jak to zrobiło Mzuri CFI (być może o nich nie wiem, co znaczy, że te informacje nie są tak popularnie dostępne). Inne metody mają też szereg barier, które Mzuri przezwyciężyło. Przykładowo większość tego typu przedsięwzięć do których dotarłem ma znacznie wyżej postawiony kapitałowy próg wejścia w interes.

Samo zaś inwestowanie grupowe (co do idei) polegać ma na tym aby ten próg wejścia obniżyć i skorzystać z tego,że zbierając grupę inwestorów, z których każdego z osobna nie byłoby stać na dane przedsięwzięcie, zrobić coś większego (np. kupić i wyremontować kamienicę).

Generalnie to mam czelnośc wypowiadać się na temat tego jak działa Mzuri CFI ponieważ znam temat z pierwszej ręki, jako pełnomocnik osoby, która udziały tam kupiła, ma i korzysta z wypłaty dywidendy z Mzuri CFI2. Dlatego nie uznaję krytyki opartej na ogólnikach ("bo rynek to jest taki, bo górka, bo spada/spadnie/spadło/wzrosło", etc) - analizę biznesu opiera się o konkretny biznesplan, w konkretnej sytuacji, dla konkretnej kamienicy/mieszkania/modelu biznesowego. Te konkretne modele biznesowe w przypadku spółek deweloperskich Mzuri CFI dotychczas dawały zyski. Te kontretne modele analizowałem, w niektóre byłem skłonny z moim mocodawca zainwestować, w inne nie (bo ryzyko wydało się nam zbyt duże). Czas pokazał, że akurat ryzyko się nie zmaterializowało i inwestycje przyniosły zyski. Czy kolejne przedsięwzięcia dadzą zyskiw przyszłości? Być może tak, w niektórych przypadkach z dużą dozą prawdopodobieństwa tak, ale trzeba mieć świadomość ryzyka tak jak przy każdym inwestowaniu. Na inwestycjach można tracić, tak jest wszędzie i zawsze. Chodzi o to, że każda z nich jest inna i trzeba je sobie zrozumieć na czym polegają. Tyle, że ja mówię o świadomości ryzyka w konkretnej sytuacji w odniesieniu do konkretnej inwestycji. 

Co się zaś tyczy Mzuri CFI2 (bo ta się zajmuje inwestowaniem w wynajem a nie deweloperkę)- to spółka od początku istnienia konsekwentnie realizuje zakładany model biznesowy. Czytam regularnie sprawozdania finansowe, śledzę czynione inwestycje i osiąganą na nich stopę zwrotu i widzę jakiej wysokości dywidenda wpływa na konto. Analizuję podejmowane decyzje, widzę ich konsekwencje finansowe i je rozumiem. Spółka wygenerowała w ubiegłym roku zysk w wysokości około 390tyś i wypłaciła dywidendę dając zwrot na zainwestowanym kapitale około 6,86%. te pieniądze realnie wpłynęły na konto. Stąd uważam, że mogę powiedzieć coś więcej niż osoby, które krytykując nie mają pojęcia o czym piszą.

Tak jak napisał Szymon to jest inwestycja mająca specyficzne cechy. Pewne ograniczenie płynności, pewne wymogi formalne związane z przystąpieniem do spółki czy też zbyciem udziałów. Mzuri CFI2 z założenia da niższą stopę zwrotu niż np. kupienie mieszkania na wynajem na własny rachunek (mam porównanie bo jedną i drugą opcję mam w praktyce "na tapecie"), dostarcza w zamian pewną dywersyfikację ryzyka pomiędzy wiele nieruchomości i zrzucenie z siebie problemów z rozliczaniem podatków, zarządzaniem mieszkaniem/mieszkaniami czy też samym najmem. Mieszkanie można szybciej spieniężyć, ale trzeba mieć więcej pieniędzy aby je kupić. Inwestycja w spółkę dostarcza możliwość podjęcia kapitałowo inwestycji przy kwocie znacząco niższej niż wymagana do zakupu mieszkania. Trzeba sobie to przemyśleć i przeanalizować jaki model jest dla nas odpowiedni.

Nie będzie to idealna inwestycja dla każdego. Ona będzie miała swoje ograniczenia. Każdy więc przed przystąpieniem do zainwestowania powinien sobie odpowiedzieć na pytanie co chce ze swoimi pieniędzmi zrobić. Natomiast mogę powiedzieć jedno, że w przypadku inwestycji udziałowej w spółkę grupowego inwestowania np. taką jak Mzuri CFI, mamy zdecydowanie (o całe poziomy) większe możliwości kontroli właścicielskiej nad swoimi pieniędzmi niż w jakimkolwiek renomowanym funduszu inwestycyjnym.

W ostateczności wiadomo kto jest prezesem i można osobiście udać się na walne zgromadzenie i porozmawiać z zarządem "po swojemu" jeśli tylko komuś przyjdzie na to ochota. Spróbujcie zrobić coś takiego w jakimś TFI. To jest jedna z zasadniczych różnic.


czwartek, 21 marca 2019

Kilka słów o nieruchomościach na wynajem

Natknąłem się ostatnio na parę wpisów na różnych blogach, gdzie zajmowano się tematem nieruchomości na wynajem. Generalnie temat jest obecnie mocno popularny i chciałbym podzielić się tu swoją refleksją.

Otóż spotykam się z wieloma opiniami, że najem nie jest tak opłacalny jak to się go rysuje i za jaki się uważa. Jest w tym dużo prawdy, co nie oznacza że opłacalny nie jest - do tego dojdziemy. Rzecz w tym, ze niejednokrotnie na temat opłacalności najmu wypowiadają się ludzie licząc przychody nadmiernie optymistycznie, a koszty nad wyraz pobieżnie. Są też tacy, którzy liczą zupełnie pesymistyczne i oderwane od rzeczywistości stopy nie oparte na faktycznych danych o realnie nadającej się do najmu nieruchomości. Uzyskują w ten sposób stopy zwrotu, które w rzeczywistości dla danej nieruchomości są zupełnie inne. Koszty należy liczyć w pełni a przychody ostrożnie.

Druga rzecz jest taka, że opłacalność najmu zależy w dużej mierze od ceny, za którą kupiliśmy nieruchomość i kosztów jakie ponieśliśmy przygotowując ją do najmu. Bardzo trzeba tych kosztów pilnować i wiem z doświadczenia, że niejednokrotnie mają one tendencję aby się rozrastać (szczególnie koszty remontu i wyposażenia). Trzeba dokładnie analizować biznes plan danej nieruchomości i pilnować kosztów na etapie remontu czy zakupu sprzętów.

Dwie takie same nieruchomości kupione po nieco różnych cenach i wykończone w rożnych budżetach, wynajęte na identycznych warunkach przyniosą różne stopy zwrotu.

W końcu, są takie nieruchomości, których po prostu do najmu się nie opłaca kupować.

Kolejna rzecz jest taka, że w wielu analizach, które czytamy na sieci spotykamy się z uśrednionymi wskaźnikami rentowności najmu. Generalnie to moim zdaniem takie uśrednione analizy można wyrzucić do kosza. Po pierwsze rynek nieruchomości jest rozgrzany w segmencie mieszkań nowych gdzie deweloperzy pompują ceny. Po drugie trzeba analizować daną konkretną nieruchomość, jej konkretny stan i potencjał a nie średnie rynkowe. Średnie mieszkanie nie istnieje. Może jak ktoś ma portfel setek mieszkań to jakąś średnia osiągnie, ale realnie trzeba się skupić na aspektach danych konkretnych nieruchomości,które się chce brać pod uwagę.




Tak jak pisałem takie uśrednione analizy są zaburzone bo biorą pod uwagę w wielu przypadkach ceny mieszkań, których nikt rozsądny nie kupiłby pod wynajem, w miejscach w których wynajmować nie ma sensu i po cenach, które po uśrednieniu nic nie mówią o danej konkretnej dzielnicy. Co więcej średnie mieszają ze sobą segmenty kawalerek budżetowych, mieszkań premium czy wynajmowanych na pokoje albo na krótki termin. To są tymczasem zupełnie różne rodzaje działalności rządzące się własnymi prawami i mające różne wymagania kapitałowe i różne potencjalne poziomy rentowności przy innym poziomie ryzyka czy wymaganego zaangażowania.


Z tym zaangażowaniem i profesjonalizacją też jest kwestia taka, że często opinie ludzi, którzy mieli do czynienia z najmem są negatywne dlatego, że jak się przyjrzymy to nie podchodzili oni w profesjonalny sposób do zarządzania swoim mieszkaniem. Moim zdaniem albo się należy wyspecjalizować w tym i podchodzić profesjonalnie, stosować dobre wzorce umów, dobre praktyki jak selekcja najemców traktując to jako rodzaj działalności gospodarczej, etc, albo należy zlecić to komuś i pogodzić się z koniecznością płacenia pewnej kwoty za święty spokój.

Często porównuje się przy tym mieszkania czy to do działalności (na której można i owszem wyciągnąć dobre stopy zwrotu - pod warunkiem, że się umie ją dobrze prowadzić), czy to do giełdy albo obligacji. Tylko, że to jest tak jak z każdym rodzajem działalności - jeden ma do pewnego tematu więcej umiejętności i wyciągnie większą stopę zwrotu, inny więcej czasu zainwestuje i mu się uda, a inny będzie miał mniej szczęścia i straci. Na giełdzie można pieniądze zarobić i stracić. Łatwo się prognozuje patrząc wstecz co by było gdyby zamiast kupić mieszkanie ktoś zainwestował na giełdzie. tylko, że w przypadku giełdy jest znacznie większa zmienność i ryzyko. Za to ryzyko jest wyższe permium.

Generalnie nieruchomości charakteryzują się pewną stabilnością i przy dobrym zarządzaniu względnie niskim ryzykiem. Cóż, ceną za to są względnie niższe stopy zwrotu. Te stopy znacząco zależą też od tego jaką nieruchomość rozpatrujemy. Oczywiście są okresy kiedy te stopy są względnie wyższe niż np. obligacje, a są okresy kiedy można było na obligacjach zarobić więcej.  Tylko, że tu też trzeba wiedzy kiedy i co kupić. Nie każdy się na tym zna. Dobra praktyka nakazywałaby zatem mieć zdywersyfikowany portfel inwestycji w różne aktywa.

Do tematu nieruchomości pewnie będę wracał.

poniedziałek, 18 marca 2019

Drukowanie pieniędzy jest dobre?

Z zainteresowaniem, ale i ze zdziwieniem oraz lekkim lękiem, przeczytałem na portalu obserwatorfinansowy.pl artykuł Stefana Gerlacha z banku EFG w Zurychu pt. "Wnioski z ilościowego łagodzenia w Europie". 

Główna teza tego artykułu jest taka, że dodruk pieniądza prowadzony przez EBC przysłużył się gospodarce, a nawet był za mały bo inflacja nie wzrosła tak jak chcieliby bankierzy centralni.

Warto przeczytać i zastanowić się nad pewnymi aspektami tego artykułu, które mnie osobiście nie dają spokoju. 

Po pierwsze, mamy zawarte w nim pewne porównanie do Wielkiego Kryzysu. Chodzi o postulat, że banki centralne powinny zapewniać gospodarce odpowiednią ilość pieniądza bo jego brak może doprowadzić do recesji. Mam z tym argumentem ten problem, że w czasach kiedy doszło do Wielkiego Kryzysu mieliśmy na świecie zupełnie inny system monetarny, w obiegu monetarnym funkcjonowało złoto, a kreacja pieniądza poprzez kredyt w systemie bankowym miała zupełnie inne znaczenie niż dziś. Odwoływanie się w dzisiejszym systemie do doświadczań tamtego czasu jest moim zdaniem nadużyciem.

Po drugie autor zupełnie nie wspomina o tym w jaki sposób mechanizm skupu aktywów prowadzonego przez EBC wpłynął na dostępność kredytów w gospodarce. W pierwszej kolejności bowiem spowodował on, że system bankowy mógł osiągać zyski nie ponosząc w ogóle ryzyka, tylko i wyłącznie poprzez mechanizm przeprowadzania na obligacjach transakcji z EBC. To generalnie zastrzyk gotówki do kieszeni bankierów.

Trzecia rzecz, która nie godzi się z moim sposobem patrzenia na świat, jest teza, że inflacja jest czymś pożądanym i dobrym i należy ją sztucznie wywoływać. Po pierwsze, funkcjonujemy w świecie gdzie cena przestała być kotwicą i punktem odniesienia na rynku dlatego, że cena pieniądza nie jest kształtowana przez rynek a przez manipulacje banków centralnych. Skutkuje to tym, ze siedzimy wszyscy w rozbujanej łodzi, nad którą łatwo stracić kontrolę. Po drugie, dlaczegóż to rosnąca cena miałaby być czymś pożądanym i dobrym, no i dla kogo dobrym? Dla jednych uczestników rynku będzie może ona i dobra, ale dla innych nie specjalnie.

Myślenie w kategoriach postrzegania inflacji jako czegoś dobrego jest korzystne dla bankierów, dlatego za nim lobbują. Ale to nie jest korzystne dla posiadaczy oszczędności, którzy na inflacji tracą. Inflacja daje więc sektorowi bankowemu coraz większą władzę.

Mechanizmy QE dają wielką władzę bankierom, którzy czerpią z tego tytułu znacznie więcej korzyści i władzy niż to do czego się przyznają. Będa oczywiście twierdzić, że taki mechanizm jest dobry, że to nowa ekonomia itd, ale fundamentalnie to kłóci się zarówno ze zdrowym rozsądkiem, jak i poczuciem przyzwoitości.

RIAN archive 159553 Moscow's Goznak Printing Factory

piątek, 1 marca 2019

Jak kończą piramidy finansowe?

Mniej więcej siedem lat temu napisałem wpis o tym, że ludzie nie zwracają uwagi na że zyski proponowane przez różne szemrane podmioty są często iluzoryczne, a ich konstrukcja jest klasyczną piramidą finansową. Pisałem wtedy, że niestety ludzie nie zwracają uwagi na to komu powierzają swoje pieniądze. Było to jeszcze przed upadkiem Amber Golda, i już nawet nie pamiętałem tamtego wpisu. przypomniała mi o nim wiadomość, że oto sąd skazał Andrzeja K. założyciela piramidy finansowej Finroyal na 10 lat więzienia.

Przypomniałem sobie, że przecież ja o tym Finroyal pisałem i trafiłem na ten archiwalny wpis. Z wymienionych w nim podmiotów Kilka okazało się ewidentnymi oszustwami. Oto Amber Gold upadł, Finroyal upadł, a ich klienci stracili setki milionów złotych. Był jeszcze taki "Mizar Profit" po którym próżno szukać jakiegokolwiek śladu - rozpłynął się w powietrzu.

Czy te przypadki kogoś czegoś nauczyły? Nie wiem - zapewne nadal znajdują się tacy, którzy z niewiedzy, braku rozeznania czy zwykłej pazerności dają się łowić na tego typu piramidy.

środa, 27 lutego 2019

Jak wynagradza NBP?

Narodowy Bank Polski ujawnił dziś listę zawierającą zarobki na poszczególnych stanowiskach kierowniczych. Lektura jest bardzo ciekawa bo każde zastanowić się jakie obszary działania NBP są dla niego kluczowe i ważne (skoro najwięcej płaci zatrudnionym w nich menedżerom).

Otóż okazuje się, że kluczowy dla NBP jest Departament Komunikacji i Promocji, którego dyrektor(ka) zarabia prawie 50tyś brutto. Jest to najwyższe wynagrodzenie na ujawnionej przez NBP liście. Znacznie mniej inwestuje NBP w wynagrodzenie w departamentach, które wydawać by się mogło, powinny być kluczowe dla banku centralnego jak: Departament Analiz Ekonomicznych, Departament Stabilności Finansowej, Departament Badań Ekonomicznych, Departament Statystyki, Departament Rachunkowości i Finansów, czy Departament Rozliczeń Transakcji Finansowych. Dyrektorzy tych departamentów (jak mniemam wyróżniający się pewnie jakimiś kompetencjami merytorycznymi w bankowości) zarabiają mniej niż gdyby zajęli się promocją.

Nasuwa się pytanie, dlaczego w banku centralnym znacznie lepiej wynagradza się osoby nie mające żadnego merytorycznego wpływu na bezpieczeństwo finansowe państwa czy jego gospodarkę, zaś osoby, które taki wpływ mają dostają mniej? Dlaczego doradcy w gabinecie prezesa zarabiają czasem  1/3 więcej niż specjaliści od informatyki i telekomunikacji?

Patrząc na te "liste płac" można moim zdaniem wątpić w to czy faktycznie istotne jest dla NBP to nakłada na niego prawo - stabilność pieniądza, bezpieczeństwo systemu płatniczego, czy polityka pieniężna.

wtorek, 26 lutego 2019

Złoto - tajemnice i niezwykłości

Ze złotem zawsze wiązało się wiele tajemnic i zagadek. Jest mnóstwo historii, które tylko czekają aby je odkryć i opisać. Cóż, żółty metal od zawsze przyciągał wszelkiej maści szalbierzy, bandytów, chciwców, zbrodniarzy, czy tyranów...

Złoto indyjskich świątyń

Niektórzy uważają, że podziemia niektórych indyjskich świątyń wypełnione są kilku tysiącami ton złota, gromadzonego od setek lat i pieczołowicie strzeżonego jako złoto należące do czczonych tam bóstw. Ciekawostka - podobno nawet indyjskie prawo sprzyja temu, jako że bóstwa mogą tam posiadać rzeczy pod warunkiem, że reprezentuje je oficjalny strażnik świątyni.  Bywa i tak, że w Indiach toczą się przepychanki prawne o to kto miałby być strażnikiem danej świątyni. Oczywiście  obecni „strażnicy” twierdzą, że w piwnicach żadnego złota nie ma, ale nie są zbyt chętni aby pozwolić komukolwiek przeszukać dokładnie podziemia świątyń. Podejście do religijności w Indiach powoduje, że takie poszukiwania byłyby uznane za świętokradztwo. Lepiej być zatem strażnikiem skarbu, który nie wiadomo czy istnieje, niż poszukać go i przekonać się jak jest faktycznie.

Są i tacy, którzy twierdzą, że "strażnicy" czerpią z tego procederu (i ze skarbca) wymierne korzyści.

Czasem zdarza się jednak taki skarbiec otworzyć - oto w 2011 roku po procesie, który wytoczono aby objąć ochroną przed wandalami i rabusiami świątynię Sri Padmanabhaswamy w Travancore w Indiach dokonano inspekcji znajdujących się w jej podziemiach nie były otwieranych od ponad stu lat piwnic.

Znaleziono przedmioty wykonane ze złota wartości prawdopodobnie wielu milionów dolarów złoty tron, złote parasolki i naczynia, tysiące złotych monet ważących około 800 kilogramów, złote korony, obrączki, kamienie szlachetne takie jak rubiny, szmaragdy i diamenty, czy też szczerozłoty posąg bóstwa ważący 30 kilogramów – wszystko warte (podobno) około dwudziestu miliardów(!) dolarów. Nie wiadomo przy tym, czy rzeczywiście skarbiec rzeczywiście nie był otwierany od stu lat, czy też któryś z poprzednich strażników świątynie uszczknął sobie co nieco z tego bogactwa.

Kto wie ile jeszcze takich skarbców znajduje się w podziemiach indyjskich świątyń?

Skarbiec Fort Knox

Jeżeli już przy jesteśmy przy skarbcach to jednym z ciekawszych i wzbudzających wiele kontrowersji jest tzw. Fort Knox. Właściwa nazwa to jest "United States Bullion Depository", które znajduje się na terenie amerykańskiej bazy wojskowej w Fort Knox w Kentucky.

Geneza powstania tego skarbca sięga 1933 roku, kiedy prezydent F.D. Roosevelt podpisał  rozporządzenie wykonawcze 6102, które łącznie z uchwalonymi później przepisami zmuszało obywateli i instytucje w USA do oddania rządowi posiadanego złota. Pojawiła się więc konieczność stworzenia miejsca, w którym można byłoby składować powstałe rezerwy kruszcu.Na lokalizację wybrano bazę wojskową Fort Knox.

W 1936 roku rozpoczęły się prace budowlane – skarbiec był gotowy w grudniu tego samego roku. Powstała kwadratowa granitowa budowla, z niewielkimi okienkami, okratowanymi kutym żelazem. Osłonięte pancernymi szybami okienka są zaciemnione w ten sposób, że można przez nie jedynie wyjrzeć na zewnątrz, ale z zewnątrz nie widać co jest w środku. Na czterech rogach budynku znajdują się, przypominające wieżyczki, ufortyfikowane posterunki uzbrojonych strażników. Budynek otoczony jest trzema rzędami ogrodzenia, z których dwa są pod napięciem i wyposażony w systemy zabezpieczeń elektronicznych. Dodatkowo bezpieczeństwo zapewnia stacjonujące w bazie wojskowej trzydzieści tysięcy żołnierzy.

Wykonany z granitu budynek może podobno przetrzymać wybuch bomby atomowej. W jego podziemiach znajduje się skarbiec, do którego wchodzi się przez ważące 22 tony, grube na pół metra stalowe drzwi. Wewnątrz skarbca znajduje się 28 zamkniętych i zaplombowanych pomieszczeń, w których aktualnie znajduje się podobno 4,5 tyś ton złota.

Rzecz w tym, że nie ustają kontrowersje czy złoto faktycznie się tam znajduje. Departament Skarbu i US Mint na wszystkie prośby o dostęp do skarbca lub informacje o zawartości, odpowiadają jednakowo – dostęp jest niemożliwy. Jedyny audyt w tej instytucji odbył się z polecenia prezydenta Eisenhowera w 1952 roku i od tego czasu nikt zawartości skarbca oficjalnie nie sprawdzał. Tylko raz w 1974 roku otwarto skarbiec dla audytorów z General Accounting Office i Departamentu Skarbu oraz dziennikarzy. Od tego czasu skarbiec był dostępny jedynie dla autoryzowanych pracowników US Mint. Nie ma się zatem czemu dziwić kiedy słyszy się teorie spiskowe, jakoby Departament Skarbu w tajemnicy przez lata wywoził złoto z Fort Knox i sprzedawał je na wolnym rynku aby umocnić dolara.

Zwróćmy przy tym uwagę na pewien ciekawy fakt. Otóż złoto w Fort Knox nie jest (jeśli jest) własnością Banku Rezerw Federalnych, ale Departamentu Skarbu. Jeżeli dobrze poszukamy, to na stronach internetowych Rezerwy Federalnej znajdziemy informację, że faktycznie żadnego złota ona nie posiada. Kiedy w 1933-1934 roku, dekretem F.D. Roosevelta numer 6102 obywatele i instytucje w USA miały odsprzedać swoje złoto do Departamentu Skarbu, złoto musiała oddać także Rezerwa Federalna. W zamian otrzymała wycenione po 35 dolarów za uncję certyfikaty, wydane przez Departament Skarbu USA, papiery wartościowe będące „tak dobre jak złoto”.

Kiedy zajrzymy w bilans FEDu. Znajdziemy tam pozycję „Gold stock”, jeśli podzielimy tę kwotę, przez wagę złota, dostaniemy cenę 42,2 dolary za uncję. To co raportowane jest jako „Gold Stock”, jest w istocie kwitem depozytowym wydanym przez Departament Skarbu. Od 1973 roku, kiedy zniesiono zagraniczną wymienialność dolara na złoto, certyfikaty te wyceniane są w księgach FEDu właśnie po 42,2 dolary za uncję.

Skarbiec w One Chase Manhattan Plaza


Kolejne ciekawe miejsce związane ze składowaniem złota to budynek One Chase Manhattan Plaza, do niedawna siedziba banku JP Morgan Chase. Skarbiec pięć poziomów pod powierzchnią gruntu,  ma rozmiary boiska do footballu i osadzony jest bezpośrednio na granitowej skale. Betonowe ściany zakotwiczono za pomocą stalowych prętów w litej skale.

Dokładnie na przeciwko wznosi się budynek Feredal Reserve Bank of New York, także wyposażony w podziemny skarbiec, w którym znajduje się około osiem tysięcy ton złota.

Istnieje plotka, która głosi, że te dwa budynki stojące naprzeciwko siebie, są połączone podziemnym tunelem służącym do przewozu złota pomiędzy oboma skarbcami. Oficjalnie, temat tego co znajduje się pod poziomem jezdni Liberty Street, jest ściśle strzeżoną tajemnicą. W dokumentach przesłanych przez Chicago Mercantile Exchange do amerykańskiej komisji papierów wartościowych i giełd, informacje na temat skarbca pod budynkiem 1 Chase Manhattan Plaza zostały utajnione, powołując się na kwestie bezpieczeństwa narodowego USA… Istnieja jednak świadkowie, którzy twierdzą, że widzieli na własne oczy tunel, którym z powodzeniem mógłby jechać czołg.

Po krachu w 2008 roku budynek został wystawiony na sprzedaż. W 2013 za 725 milionów dolarów  budynek kupiła chińska firma Fosun International Limited. Zapłaciła sporo jak na 60 piętrowy wieżowiec.

Kantowanie na złocie

Skoro już jesteśmy przy złocie zgromadzonych w piwnicach Nowego Jorku, to warto przywołać inną ciekawostkę. Oto, jednym z największych depozytariuszy składujących swoje złoto w Nowym Jorku jest Bundesbank.  Posiada on jedne z największych rezerw złota na świecie, liczące łącznie 3384 tony. ponieważ jednak w czasie Zimnej Wojny Niemcy były dość blisko "linii frontu" Alianci wyperswadowali im, że najbezpieczniej będzie im przechowywać złoto w skarbcach Francji, Wielkiej  Brytanii i USA. Do niedawna 60% rezerw złota Bundesbanku było przechowywane właśnie w tych krajach. Niemcy w 2013 roku postanowili jednak ściągnąć depozyt złota do kraju. Okazało się jednak, że nieściągnięcie złota ze skarbców zagranicznych nie jest wcale takie proste i szybkie. Najbardziej z wydaniem depozytów ociągały się Stany Zjednoczone, co stało się paliwem dla wielu spiskowych teorii poddających w wątpliwość czy aby niemieckie złoto w USA faktycznie istnieje.

Teoria o tym, że Bank of England i FED mają coś za uszami znajduje swoje oparcie w dokumentach, którym czasem udaje się ujrzeć światło dzienne. Otóż w archiwach Banku Anglii można znaleźć notatkę z 31 maja 1968 roku, zatytułowaną "Gold and foreign exchange office file: Federal Reserve Bank Of New York (FRBNY) miscellaneous”. Powstała ona jeszcze przed zawieszeniem zagranicznej wymienialności dolara na złoto w latach siedemdziesiątych. Treść notatki sugeruje, że niemieckie złoto przywiezione do bank of England z USA, było tak kiepskiej jakości, że zwróciło to uwagę firm zajmujących się przetopem złota, do których trafiły felerne sztaby. 172 sztaby były tak dalece zanieczyszczone domieszkami, że nie spełniały wymogów standardu „good delivery”. Bank of England wielokrotnie stwierdzał, że należące do Bundesbanku sztaby certyfikowane przez Amerykanów jako „good delivery” nie nie spełniały standardów (co przekładało się na niższą ilość kruszcu w sztabach). Finalnie sprawę zamieciono pod dywan. Bank of England miał jakoby umówić się z  Federal Reserve Bank Of New York na rozliczenie w gotówce nie mówiąc nic Bundesbankowi.

Pojawia się zatem pytanie, czy to, że zwrot depozytu złota z USA do Niemiec tak się wlókł nie wynikało z tego, że istniały wątpliwości co do jakości sztab i zawartości kruszcu w złocie przechowywanym w Nowym Jorku?

Złoto ze stalową wkładką

A może ktoś liczył na to, że Bundesbank nie zauważy zaniżonej zawartości kruszcu, podobnie jak Bank Etiopii dal się oszukać sfałszowanymi sztabami ze stalowym rdzeniem?


Afera wyszła na jaw kiedy Bank Etiopii postanowił, na przełomie 2007 i 2008 roku, sprzedać część posiadanego przez siebie zasobu złota. Kupca znaleziono w RPA. Niestety złoto zostało odesłane z reklamacją. Okazało się, że przesłane sztaby były w istocie  ze stali, tylko platerowanej złotem. Sprawdzono kolejne partie złota znajdującego się w skarbcu i okazało się, że także złoto, które kilka lat temu przejęto od przemytników szmuglujących je do Dżibuti, było fałszowane. Początkowo sądzono, że fałszowanego złota było jedynie około 90 kilogramów. Kiedy jednak zaczęto skrupulatnie sprawdzać dokumenty i zawartość sejfów, okazało się, że Bank Centralny został oszukany na co najmniej 529kg „złota” z czego tylko 30kg było rzeczywistym kruszcem.

A może z wolframem?

Jeżeli tego jest mało, to warto przytoczyć jeszcze jedną niesamowitą historię fałszerstwa złota, z USA w cieniu.

Od pewnego czasu na rynku pojawiały się doniesienia o fałszowaniu sztabek złota i nawet monet za pomocą wolframowych prętów (lub krążków) umieszczonych w środku. Im większa sztaba, tym więcej złota mogą w ten sposób zaoszczędzić fałszerze.

Pewna krążąca w Internecie legenda mówi o tym, że w październiku 2009 roku do Chin trafił transport złotych sztab ze Stanów Zjednoczonych. Chińczycy postanowili przeprowadzić testy i okazało się, że sztaby były fałszywe – składały się z wolframowego rdzenia pokrytego warstwą złota.  Jako, że sztaby miały spełniać kryteria LBMA to cień podejrzenia padł na rząd USA, który oczywiście wszystkiemu zaprzeczył przerzucając winę na pośredników. Aferę po cichu zatuszowano i oficjalnie niewiele się na ten temat mówiło, bardzo szybko wszystko ucichło, co tylko dało pożywkę dla internetowych specjalistów od teorii spiskowych.

Pojawiły się zatem plotki sugerujące, że za czasów administracji Billa Clintona, Rezerwa Federalna USA zamówiła pomiędzy 1,3 a 1,5 miliona 400 uncjowych sztab wolframowych, z których 640 tysięcy miało jakoby trafić do Fort Knox, a reszta wypłynąć na rynek. Inne teorie sugerowały, że pochodzenie wolframowych sztab miało swoje źródło w Europie Środkowej i zostały one w jakiś sposób pozyskane przez rząd USA z zasobów byłego ZSRR jeszcze za prezydentury Georga Busha.

Teoria spiskowa głosi, że z pomocą CIA wolfram trafił do firm produkujących złote sztaby, które wykonały na jego bazie fałszywki pokryte złotem. Miałyby one posłużyć temu, aby przeprowadzić operację wzmocnienia dolara kosztem obniżenia ceny złota. Podejrzenia i spiskowe teorie narastają tym bardziej, że rząd USA konsekwentnie odmawia jakiegokolwiek audytu złota, które jest składowane w Fort Knox

A może złoto z papieru?

Jeśli już jesteśmy przy oszustwach stojących na złocie, to warto przypomnieć o innym zjawisku, które z perspektywy czasu można nazwać albo oszustwem, albo nieszczęśliwym zbiegiem historycznych okoliczności.

Oto w latach 1913-1938 rząd Chin wypuścił sporo emisji obligacji „rekonstrukcyjnych” zwanych „Chinese Reconstruction Bonds” lub „Chinese Reorganization Bonds” denominowanych według parytetu złota. Miały one wieloletnie terminy zapadalności sięgające lat sześćdziesiątych XX wieku. Obligacje te były nabywane przez instytucje finansowe, rządowe jak i prywatnych inwestorów na całym świecie.W 1927 roku w Chinach wybuchła wojna domowa. Rok 1938 przyniósł oficjalne bankructwo rządu, a II Wojna Światowa okupację japońską.Chińska Republika Ludowa po wojnie konsekwentnie odmawiała spłaty długów zaciągniętych przed wojną. Obecnie te obligacje mają więc wartość kolekcjonerską. Podobnie jak obligacje II rzeczypospolitej denominowane w złocie. Na obligacjach przedwojennych spotkać można zapis, że wykup obligacji i wypłata odsetek będą realizowane w złotych, ale według równowartości określonej w gramach czystego kruszcu za jednego złotego.  Przykładowo w treści obligacji 3% premiowej pożyczki inwestycyjnej z 1935 roku określono, że wykup będzie odbywał się w złotych według równowartości 900/5332 grama czystego złota za 1 złotego w złocie. Obligacje te były emitowane na wiele lat – przykładowa z 1935 roku miała okres wykupu 20 letni.

W odróżnieniu od rządu ChRL - Polska Rzeczpospolita Ludowa nie potraktowała jednak równo wszystkich posiadaczy "złotych" obligacji. Przedwojenne obligacje, będące w posiadaniu zagranicznych podmiotów były stopniowo wykupywane, przy czym w 1949 roku klauzula złota została na nich uchylona. Rząd PRL porozumiewał się stopniowo z posiadaczami obligacji we Francji, USA czy Wielkiej Brytanii „załatwiając” sprawę ugodami, polegającymi na wykupie za 20%-40% wartości. Tymczasem te, będące w posiadaniu własnych obywateli nie przedstawiane do wykupu przedawniały się.

Jak rządy swych obywateli okradają

Okradanie swych własnych obywateli ze złota ma tradycję szeroką i długą. Nie ustrzegła się tego nawet "największa demokracja" USA. Oto w czasach Wielkiego Kryzysu  ogłoszono wszem i wobec, że trzymanie w złocie swoich oszczędności, jest szkodliwe i nieobywatelskie. W konsekwencji 6 marca 1933 roku, korzystając z uprawnień nadanych Prezydentowi USA, przez ustawy wojenne z 1917 roku (które nadal obowiązywały), odwołując się do pojęcia „narodowego niebezpieczeństwa” prezydent Franklin Delano Roosevelt ogłosił Proklamację 2039, która zabraniała akumulowania złota, srebrnych monet czy walut pod groźbą kary 10 tyś USD i/lub od 5 do 10 lat więzienia. Zgodnie z zarządzeniem prezydenta od 6 do 9 marca ogłoszono „wakacje bankowe”, w czasie których wstrzymano wszelkie transakcje instytucji finansowych, a Kongres miał zyskać czas na bardziej formalne rozwiązanie problemu. Dziewiątego marca 1933 roku ustanowiono w Kongresie ustawę zwaną „Emergency Banking Relief Act”, która między innymi rozszerzała uprawnienia Prezydenta w zakresie nakładania ograniczeń obrotu złotem i walutami. Zwiększono także możliwości Rezerwy Federalnej co do emisji pieniądza, pokrytego dowolnymi aktywami banków komercyjnych czy obligacji rządowych. W końcu piątego kwietnia 1933 roku prezydent F.D. Roosevelt podpisał Rozporządzenie Wykonawcze (Executive Order) 6102, które nakładało obowiązek odsprzedania rządowi USA wszelkiego złota i certyfikatów na złoto do dnia 1 maja 1933 roku. Posiadanie jakiegokolwiek (z drobnymi wyjątkami – do 5 uncji i z wyjątkiem monet kolekcjonerskich) złota, czy certyfikatów na złoto przez jakiekolwiek instytucje i osoby fizyczne w USA miało być karalne.

Złoto, które na mocy dekretu obywatele mieli potulnie oddać rządowi, skupowane było po około 20 dolarów za uncję. 30 stycznia 1934 roku, rząd USA odebrał Rezerwie Federalnej, także jej zasoby złota na mocy „The Gold Reserve Act”. Podniesiono także cenę złota do 35 USD za uncję i po takiej cenie wydano Rezerwie Federalnej certyfikaty na złoto, które znalazło się w ręku Departamentu Skarbu. Obywatele, którzy wcześniej sprzedali rządowi złoto po 20 USD za uncję, zostali obrabowani z ponad 40% siły nabywczej swojego kapitału.

Rabunek w cieniu wojny

Powyższy przykład to jednak jedna z łagodniejszych wersji rabunku złota, jakie miały miejsce w historii. Znacznie bardziej drastycznie odbywało się to w czasie drugiej wojny światowej.

Na początku wszystko odbywało się w białych rękawiczkach. W 1938 roku kilka dni po anschlusie Austrii zlikwidowano tamtejszy bank narodowy, a jego 80 ton złota przekazano do Reichsbanku. Rząd Czechosłowacji próbował ratować swoje rezerwy przed podobnym losem, więc w 1938 roku wysłał swoje rezerwy do Londynu. Niemcy podnieśli tymczasem argument, że Praga powinna im przekazać część rezerw złota jako opłatę za tę część waluty, która została na mocy protokołu z Monachium przejęta wraz z anektowanym Krajem Sudeckim. Anglicy złoto wydali i w ten sposób w Niemieckie ręce trafiło kolejne 20,5 tony złota. W 1939 roku na żądanie Banku Czech i Moraw, Londyn formalnie zwrócił 74 tony złota na rzecz Pragi, skąd zostało następnie przejęte przez III Rzeszę. Rząd Niemiecki nie transportował fizycznie złota z Londynu, ale zamienił się złotem ze skarbca Londyńskiego z bankami Holandii i Belgii, które, następnie w 1940 roku zajął. Na szczęście Polsce po wrześniowej agresji udało się wywieźć 75 ton złota z rezerw Banku Polskiego.


W 1940 roku Niemcy zaatakowali  Luksemburg, Holandię, Belgię i Francję. Złoto z banku Holandii, którego nie udało się wcześniej ewakuować do Londynu i Nowego Jorku zostało przejęte. Złoto banku Belgii po zajęciu Francji zostało oddane Niemcom przez Bank of France. Tylko część udało się przez Londyn ewakuować do USA. Natomiast Francuzom udało się w ostatniej chwili opróżnić skarbiec banku Francji w Paryżu i wywieźć część złota francuskiego do Kanady i USA. Także część belgijskiego złota i złoto należące do Polski szczęśliwie opuściły Francję. Trzecia Rzesza przejęła także rezerwy złota Węgier, Jugosławii, Grecji i Norwegii (50 ton). W 1943 roku Niemcy przejęli także złoto Włoskie. Nawet to, które udało się wywieźć do Szwajcarii, także ostatecznie zostało przez nich „odzyskane”.

Rabunek dokonywany przez Niemców był systematyczny i zorganizowany, następował także w obozach koncentracyjnych. SS zabierało złoto i waluty osobom wysyłanym do obozów, a ofiarom komór gazowych wyrywano złote zęby. Ekspertyzy przeprowadzone po wojnie wskazały, że część złota znajdująca się w skarbcach szwajcarskich banków zawiera domieszki rtęci, która mogła pochodzić wyłącznie z plomb dentystycznych usuniętych ofiarom masowego mordu.

Aby ukryć proceder rabunku złota i „wyprać” zrabowany kruszec Niemcy jeszcze przed wojną zawyżali swoje rezerwy. Przetapiali także złoto zrabowane z banków centralnych łącznie ze zlotem zrabowanym ofiarom holokaustu i produkowali sztaby antydatowane np. datą 1938 roku aby nadać im pozory legalności. Następnie złoto przez Turcję było upłynniane z przeznaczeniem na cele prowadzenia wojny. Ostrożne szacunki mówią, że naziści w czasie wojny zrabowali około 1038 ton złota.

Nie tylko Niemcy rabowali złoto na podbitych terytoriach. także armia Cesarstwa Japonii miała za zadanie zająć rezerwy złota. W 1937 roku Japonia najechała Chiny zajmując ze stolicy w Nankinie 6600 ton złota, wartego dziś 275 miliardów dolarów. Po zajęciu Filipin głównym celem rabunku były zachodnie banki, których aktywa w złocie zostały przejęte przez Yokohama Specie Bank oraz Bank of Taiwan, w których udziały miały rodzina cesarska oraz rząd Japonii. Część zrabowanych skarbów była wykorzystywana na potrzeby finansowania wojny, część była ukrywana. Istnieją legendy mówiące o tym, że znaczna część skarbów zrabowanych przez Japończyków nie została do dziś odnaleziona, albo że była i jest wykorzystywana przez organizacje przestępcze do finansowania nielegalnych działań. Padają przy tym także oskarżenia, że już po wygranej wojnie w przejęcie zrabowanych łupów po cichu zaangażowany był rząd USA.  Padają oskarżenia, że wielu z tych odnalezionych skarbów nie ujawniano, tylko przeznaczano na finansowanie tajnych operacji rządu USA.

Żetony Aramco


Swoją drogą sposób wykorzystywania złota przez USA był swego czasu bardzo specyficzny.

Oto tuż przed zakończeniem wojny w 1944 roku powstała firma Arabian American Oil Co. (Aramco). Celem było prowadzenie wydobycia ropy na Półwyspie Arabskim. Początkowo jej właścicielem byli amerykanie i firma zobligowana była do płacenia królestwu Arabii Saudyjskiej 3 miliony ówczesnych dolarów w zamian za prowadzenie wydobycia. Do 1945 roku Saudyjczycy pozwalali Aramco płacić royalities w papierowych dolarach, ale w końcu zażądali aby płatności były wnoszone w złocie. Na przeszkodzie stał jednak dekret Roosevelta z 1933 roku, który zakazywał obywatelom i przedsiębiorstwom amerykańskim posiadania złota. USA stanęłoby przed perspektywą odcięcia od saudyjskiej ropy. Aramco zwróciło się więc do rządu USA o pomoc w rozwiązaniu problemu.  W odpowiedzi rząd USA zlecił wykonanie 91 120 złotych krążków. Koszt kruszcu i bicia dysków pokryło Aramco.


Nie były to jednak monety, nie posiadały one oznaczenia nominału ani nazwy waluty. Były to w istocie sztabki złota o kształcie krążków z wybitą wagą, oznaczeniem próby i nazwą mennicy.

Na awersie widnieje godło z oznaczeniem "U.S. Mint Philadelphia - U.S.A.", zaś na rewersie stempel prostokątny z napisem "Gross Weight-493.1 Grains, Net Weight 452.008333 GR, Fineness 916 2/3.". Zawierają one 0,9416 uncji kruszcu, posiadają średnicę 30mm i zostały wykonane ze stopu o próbie tj. 0,9167. W 1947 roku wyprodukowano dodatkową partię 121 364 mniejszych dysków złotych o wadze 123,27 grains czyli zawierających 0,235 uncji kruszcu.

Część z nich została w 1951 roku przebita na saudyjskie złote suwereny. Sporo tych „monet” wywieziono do Indii i przetopiono na sztaby, które później sprzedano. Na rynku pojawiają się oferty sprzedaży egzemplarzy, wiele z nich jednak to falsyfikaty, które w pewnym okresie były produkowane w Libanie, a które ze względu na rosnącą wartość numizmatyczną istniejących egzemplarzy, zaczęły pojawiać się na rynku.

Tego typu historii związanych ze złotem jest co niemiara, być może znacie jeszcze inne? Zapraszam do pisania w komentarzach.

piątek, 15 lutego 2019

Financjalizacja


Nasz świat toczy rak, który nazywa się financjalizacja. Pamiętam jak kiedyś sam zrozumiałem prawdę, którą zaraz przytoczę - otóż olśniło mnie (mimo, że studiowałem przedmioty ekonomiczne), że banki komercyjne tworzą pieniądze z powietrza. Nie są jedynie pośrednikiem między oszczędzającymi i pożyczającymi, tylko tworzą pieniądze. Wartość transakcji gotówkowych to tylko 3 procent wszystkich. Ponad 90% pieniędzy krążących w gospodarce tworzą banki komercyjne, a nie rządy czy banki centralne. To wszystko przez system rezerwy cząstkowej. Bank komercyjny aby tworzyć pieniądz nie potrzebuje mieć kilkudziesięciu procent rezerw a jedynie kilka. To pozwala rozpędzać spiralę kreacji pieniądza poza kontrolą banku centralnego. Już jakiś czas temu banki centralne zorientowały się, że mają coraz mniejszy wpływ na kreacje pieniądza, ale trudno im się do tego przyznać. Tym co powoduje, że system wymyka się już zupełnie spod kontroli są instrumenty na rynku poza bankowym, które także pozwalają tworzyć kredyt.

Tymczasem kreacja pieniądze przez sektor bankowy nie jest uwzględniana w modelach. 

Po kryzysie 2008 roku wpompowano w system finansowy mnóstwo pieniędzy, a do realnej gospodarki przeciekło z tego może 10 %. Reszta została skonsumowana przez sektor finansowy i posłużyła do napompowania gigantycznej bańki na rynku różnych aktywów. Skorzystali na tym przede wszystkim finansiści i ludzie bogaci. Firmom bardziej opłaca się przeprowadzać operacje finansowe niż inwestować w rozwój realnej produkcji czy ekspansję na rynku.

Mamy więc bańkę która pęcznieje na różnych rynkach i choć wszyscy wiedzą że to bańka to póki na niej korzystają to się cieszą bo zarabiają na niej pieniądze. Później powiedzą, że 'nie dało się tego przewidzieć".

Okazuje się, że wolny rynek niestety nie działa.

Polecam lekturę wuwiadu z Maciejem Wróblewskim z brytyjskiej komisji nadzoru finansowego, który zainspirował mnie do tego krótkiego wpisu.
Więcej: http://next.gazeta.pl/next/7,151003,24456145,sektor-finansowy-ogrywa-demokracje-mozemy-sie-obudzic-w-swiecie.html 

poniedziałek, 11 lutego 2019

Świetny tekst o PPK

Na blogu bossa.pl jest świetny tekst Grzegorza Zalewskiego pt: "(Mój) problem z PPK" - podpisuję się pod nim oboma rękami, podzielam w stu procentach i polecam lekturę. 

Jednej rzeczy tam w tym tekście nie znalazłem to dopiszę. Otóż przy całej tej instytucjonalnej nagonce na to jakie PPK są/będą wspaniałe zapomina się, że ma postać jeszcze TFI Polskiego Funduszu Rozwoju, co do którego pozostają nierozwiane wątpliwości czy aby na pewno nie będzie służył do przekierowywania strumienia oszczędności emerytalnych w motywowane politycznie "inwestycje".

Poza tym dla mnie - potencjalnego oszczędzającego na emeryturę nadal nie jest jasne jaka będzie moja swoboda w podejmowaniu decyzji o tym na jakiego rodzaju fundusze będą alokowane moje składki. Czy będę miał jakąkolwiek, czy ktoś za mnie zdecyduje?

No i w końcu te dopłaty z kasy państwa - może zachęcą tych co będa odkładać najmniejsze składki, ale tych którzy odłożyliby większe, nie zachęcą.


czwartek, 7 lutego 2019

Kredyt na dowolny cel - artykuł sponsorowany

Banki najwięcej udzielają kredytów gotówkowych. Tak zwane kredyty konsumpcyjne pozwalają na uzyskanie dofinansowania na dowolny cel. Co prawda w praktyce podaje się cel, w jakim potrzebny jest nam kredyt, ale może to być cokolwiek. Najczęściej kredyty gotówkowe przeznaczane są na zakup dóbr i usług. Czy jest coś, czego nie można za nie kupić? 

Wyjątek dowolnego celu

Oczywiście bank ma prawo zweryfikować czy kredyt został wydany na zadeklarowany cel. Dlaczego? Wynika to z prawnej definicji kredytu, która mówi o tym, że pieniądze są przekazane do dyspozycji kredytobiorcy, ale nie na własność! Pożyczone w banku pieniądze w ramach kredytu są własnością banku, nawet gdy my je wydajemy. Co prawda banki bardzo rzadko sprawdzają na co faktycznie wydaliśmy pieniądze z kredytu, ale na wszelki wypadek warto zadeklarować prawdziwy cel.
Wyjątkiem, kiedy nie możemy kredytu konsumpcyjnego wydać na dowolnie wybrany przez nas cel jest chęć wydania go na prowadzoną przez siebie działalność gospodarczą. Zwłaszcza osoby, które mają zaległości w US czy ZUS mogą sobie pomyśleć, że z tego typu kredytu spłacą swoje długi. Niestety tak zrobić nie można. W tym wypadku trzeba wnioskować o kredyt dla firmy lub nawet kredyt za osoby zadłużonej na oddłużenie.

Na co najczęściej wydaje się kredyt na dowolny cel?

Takie kredyty zapewniają możliwość kupienia wielu przedmiotów albo opłacenia usług. Może to być zakup samochodu czy innego pojazdu albo po prostu opłacenie kursu prawa jazdy. Za taki kredyt można też wyremontować mieszkanie. Zapłacić za materiały budowlane, nowe meble oraz za usługę firmy budowlanej, która takiego remontu dokonała. Można też kupić sobie rodzinną wycieczkę na wakacje. Wbrew pozorom jest to często spotykane, ponieważ wielu osobom łatwiej jest rozłożyć koszt wycieczki dla rodziny do spłaty co miesiąc przez rok niż od razu zapłacić tak dużą sumę z oszczędności.

Jak dostać kredyt?

Wzięcie kredytu w banku wiąże się ze spełnieniem wielu formalności. Jednak najpierw trzeba wybrać najlepszą dla siebie ofertę. Można to zrobić analizując aktualne oferty banków na stronie https://www.bancovo.pl/landing/kredyt-na-dowolny-cel/. Po sprawdzeniu ofert i wytypowaniu najlepszej warto sprawdzić czy spełniamy warunki stawiane przez bank.
Podstawą jest wiek - minimum 18 lat, choć najczęściej banki ustalają minimum na 21 lat, a także posiadanie aktualnego dowodu osobistego i co równie ważne zaświadczenia o dochodach za ostatnie 3 miesiące. Dopiero po spełnieniu tych wymagań można składać wniosek o kredyt.






Disclosure: Artykuł powstał w ramach odpłatnej współpracy. Otrzymałem wynagrodzenie za jego publikację

niedziela, 3 lutego 2019

•• Jak znaleźć numer księgi wieczystej po adresie lub numerze działki - wyszukiwarka


Numer księgi wieczystej jest niezbędny aby móc ją przeanalizować, co jest zwykle pierwszym krokiem przy podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości. Jeżeli szukasz informacji na temat budynku, działki czy mieszkania, albo potrzebujesz dostać odpis księgi  - nie musisz chodzić do sądu! Obecnie wszystkie te informacje są już powszechnie dostępne. Elektroniczne księgi wieczyste online można przeglądać za darmo w internecie. Niezbędny do tego jest oczywiście numer księgi wieczystej, a na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości wyszukamy właściwą księgę. Aby znaleźć ten numer kw wystarczy skorzystać z odpowiedniej wyszukiwarki (bazy numerów ksiąg wieczystych). Zatem aby znaleźć księgę wieczystą po adresie lub numerze wcale nie trzeba wiele zachodu.

🔍 GDZIE ZNALEŹĆ NUMER KSIĘGI WIECZYSTEJ PO NUMERZE DZIAŁKI LUB ADRESIE? 🔍



Znalazłem rozwiązanie problemu jak odnaleźć online numer KW posiadając tylko adres czy numer działki. Opisana w artykule wyszukiwarka ksiąg wieczystych pozwala na sprawne i szybkie znalezienie księgi wieczystej po jej numerze, po numerze działki czy adresie nieruchomości.

jak pisałem na wstępie - w dostępnej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości przeglądarce Ksiąg Wieczystych (http://ekw.ms.gov.pl) nie ma możliwości wyświetlenia księgi, jeśli nie znamy pełnego jej elektronicznego numeru. Chodzi oczywiście o tzw. nowy numer KW, który powstał kiedy kisęgi zostały zmigrowane do systemu informatycznego. Jeżeli ktoś ma tylko adres nieruchomości to nie jest w stanie wyszukać tam księgi wieczystej. Sam stawałem przed tym problemem kiedy chciałem sprawdzić online Księgę Wieczystą po adresie, a nie znałem jej numeru. Na szczęście znalazłem stronę pozwalającą wyszukać taki numerek.

Brak numeru KW to kłopot, szczególnie kiedy np. chcemy sprawdzić jakaś nieruchomość pod kątem ewentualnego zakupu lub kiedy ścigamy dłużnika i szukamy jego majątku. Ustalenie stanu prawnego mieszkania czy działki wymaga sprawdzenia zawartości wpisów w księdze wieczystej. Trzeba więc ustalić numer księgi wieczystej po adresie albo po numerze działki. Analizując treść księgi warto sprawdzić czy dane adresowe w dziale pierwszym są prawidłowe, podobnie należy przeanalizować też sprawy własnościowe, oraz czy nie znajdują się tam wpisy o służebnościach, roszczenia, ograniczenia, prawa czy hipoteki.

Oczywiście kiedy szukamy majątku dłużnika można się pofatygować do komornika. Zapłacimy wtedy jednak, za tę przyjemność. Nie ma z resztą darmowych źródeł informacji. Czasem jednak numer księgi jest potrzebny w zupełnie innych sytuacjach. Co wtedy?

Znajdź księgę wieczystą - to proste


Do nie dawna nie było w takiej sytuacji zbyt wielu możliwości znalezienia numeru księgi wieczystej. Trzeba było składać wnioski i fatygować się do urzędów. Był też problem polegający na tym, że nie każdemu urzędy chciały taki numer udostępnić. Tymczasem przecież Księgi Wieczyste są jawne, potrzeba tylko znać numer KW. Wpisując go do przeglądarki ksiąg wieczystych możemy wyświetlić pełną jej treść.

Wiele osób zatem zadawało sobie pytanie "Gdzie znajdę numer księgi wieczystej?" Można go ustalić mając np. identyfikator działki, trzeba tylko skorzystać z wyszukiwania w specjalnej bazie. Takich stron jak poniższa jest więcej, tę opisuję dlatego, że sam z niej skorzystałem.


Znajdź numer księgi wieczystej po ID działki

Ponieważ sam stanąłem przed tego typu problemem niedawno, to zacząłem szukać rozwiązania i okazuje się, że rozwiązanie jest dostępne. Ktoś kiedyś pokusił się o mozolne zestawienie numerów ksiąg wieczystych z adresami i numerami działek, taka baza numerów KW udostępniona została w serwisie znajdzksiege.pl - znajduje się tam wyszukiwarka numerków ksiąg wieczystych. Skorzystałem i ponieważ w moim przypadku zadziałało, i wyszukiwarka pozwoliła mi odkryć numer księgi znając numer działki - postanowiłem podzielić się tym "znaleziskiem" na blogu.

Znajdź numer księgi wieczystej po adresie

Powyżej wspomniany (link), pozwala całkowicie online wyszukać i pobrać nowy numer księgi wieczystej podając adres nieruchomości lub podając numer działki. Jest to olbrzymie ułatwienie dla wszystkich, którzy próbują namierzyć i rozeznać konkretne nieruchomości. Rozwiązanie to SPRAWDZIŁEM na sobie i wiem, że działa!

Tak to wygląda w środku:
Wyszukiwarka numerów Ksiąg Wieczystych po adresie lub działce

W łatwy sposób można też wyszukać księgę na podstawie mapy. Jak widać na załączonym powyżej zrzucie ekranu mamy tam mapkę - nawigując po niej w łatwy sposób możemy wybrać województwo. Następnie wybieramy z listy powiat, później szukamy identyfikatora działki. 


Alternatywna ścieżka to skorzystanie z Geoportalu aby ustalić identyfikator działki i z tym identyfikatorem wracamy do wspomnianego powyżej serwsiu.

Uzyskanie numeru księgi wieczystej za darmo?

Koszt wykonania takiego wyszukiwania kw wynosi 39,95zł. Czy to jest dużo, czy mało - to jest w pewien sposób względne. Ktoś zbudował całą bazę (prawdopodobnie pracowicie przepisując numerki z publicznie dostępnych ksiąg). Tak więc normalnym jest, że za skorzystanie z narzędzia jest pobierana opłata (na tle serwisów konkurencyjnych, chyba zbliżona do innych). Uważam, że jest to niewielka kwota, za nieocenioną w niektórych wypadkach informację. Żeby skorzystać z wyszukiwania wystarczy zarejestrować się podając adres e-mail (nie jest przy tym istotne czy ten mail jest prawdziwy). Nie trzeba wpisywać żadnych danych osobowych. Generalnie w całej tej bazie numerów ksiąg nie ma żadnych danych osobowych!

Księga wieczysta po nazwisku?


Jak ktoś chciałby wyszukać księgę po nazwisku właściciela, to niestety się zawiedzie. takiej możliwości nie ma i nie sądzę aby ktoś się na to porwał, szczególnie mając na względzie regulacje związane z RODO.  Można szukać wyłącznie po danych adresowych (a to nie są żadne dane osobowe) czy też po numerach działek ( to już w ogóle). Po wyszukaniu numeru księgi, należy wnieść opłatę. Można to zrobić szybkim przelewem, przelewem, można poprzez płatności "moje rachunki", niestety nie da się zapłacić kartą. następnie możemy wykonać sprawdzenie numeru księgi wieczystej.
Autorzy serwisu twierdzą, że posiadają zindeksowane dane dotyczące numerów ksiąg z około 80% wszystkich ksiąg wieczystych. Nie jestem w stanie tej deklaracji sprawdzić. Niewątpliwie nie będzie tam wszystkich ksiąg więc może się zdarzyć, że nie traficie ze swoim wyszukiwaniem. Ja sprawdzałem wiele numerów KW mieszkań czy działek i za każdym razem udawało mi się pozyskać numer księgi wieczystej.

Numer KW po adresie i po numerze działki ewidencyjnej

Co trzeba zrobić aby znaleźć w wyszukiwarce numer KW?


Serwis działa w ten sposób, że najpierw możemy sprawdzić, czy w ogóle jesteśmy w stanie ustalić numer księgi wieczystej - wyszukujemy podając adres lub numer działki. Zanim dokonamy płatności serwis wyświetli nam numer księgi w formie zamaskowanej, będziemy jedynie widzieć jego fragment i wiedzieć czy w ogóle istnieje w bazie. Kiedy wiemy, że numer księgi został odnaleziony, musimy dokonać opłaty, a wtedy zostanie on nam wyświetlony w całości. Cała operacja, jeśli płacimy przez Internet trwa około pięciu minut.

Autorzy serwisu deklarują także, że w rzadkich przypadkach, gdyby wskazana  księga wieczysta nie opisywała żądanej nieruchomości (na przykład w wyniku niedawnej modyfikacji treści księgi), dokonają niezwłocznego zwrotu pełnej opłaty za wyszukanie księgi. Szczerze deklaruję, że nie jestem w stanie zweryfikować tych informacji. Nie miałem takiej potrzeby. W moim przypadku wszystkie wyszukiwania trafiały. Natomiast to nie jest tak, że z autorami serwisu nie da się skontaktować. Odpisują na maile - ja odpowiedzi dostawałem.

Pojawiały się w komentarzach pod tym wpisem opinie o tym, że nie odpowiadają na maile, w moim przypadku odpowiedź otrzymywałem na każdą korespondencję. Według tego co obserwuję to jednak w większości przypadków, tak jak było w moim, wszystko jest w porządku i numer księgi uzyskamy. Co więcej z tego co widzę to Z SERWISU SKORZYSTAŁO JUŻ TYSIĄCE OSÓB!!

Z własnego doświadczenia polecam, jeśli ktoś chce skorzystać, może przejść do serwisu klikając w banner poniżej.
   

Alternatywna ścieżka dla tych, którzy nie chcą skorzystać z wyszukiwarki ksiąg wieczystych online obejmuje udanie się osobiście do Wydziału Geodezji w Starostwie Powiatowym, w którym zlokalizowana jest nieruchomość. Tam na wniosek, po opłaceniu 12 zł  i wskazaniu tzw. "interesu prawnego" (w praktyce chęć zakupu to też interes prawny, czyż nie?) można uzyskać wyrys z mapki z numerem działki. Niestety z tego co się orientuję, urzędy nie uznają np. za interes prawny chęci zakupu nieruchomości.

Jest jeszcze parę innych, konkurencyjnych wyszukiwarek. tamtych nie znam, nie korzystałem, nie umiem odpowiedzieć czy i jak działają. Opisuję, to co użyłem osobiście.

Jak już ktoś znajdzie Księgę Wieczystą, a nie bardzo wiedziałby jak się po niej poruszać, to polecam mój wpis o tym jak czytać zawartość Księgi Wieczystej.

Czy wiesz jak długo jest ważny odpis z księgi wieczystej?

Napisałem też artykuł o tym jak poprawić błąd w księdze wieczystej.

Już bardzo wiele osób osób skorzystało z prezentowanego serwisu i uzyskało dostęp do numer księgi wieczystej. Z boku jest lista przykładowa kilkudziesięciu transakcji, ale ona jest już stara bo od czasu jej wygenerowania z serwisu skorzystało jeszcze dodatkowe setki osób.

Niektóre osoby zamawiały po kilka numerów ksiąg - niewątpliwie wyszukiwarka ksiąg wieczystych po adresie czy numerze w ich przypadku dała pozytywne rezultaty ponieważ skoro zamówili kolejne numery, to pierwsze wyszukanie musiało zadziałać.

Domyślam się też, że gdyby wyszukiwarka po identyfikatorze działki nie działała poprawnie to miałbym mnóstwo negatywnych komentarzy pod tym wpisem, tymczasem jeśli już pojawiają się jakieś problemy to są one sporadyczne. Jeżeli ktoś korzystając z serwisu nie otrzyma numer księgi pasującego do adresu lub działki (co może się zdarzyć, wszak w każdej bazie danych czasem są błędy) to może napisać na maila reklamację i żądać zwrotu pieniędzy. Autorzy serwisu z resztą deklarują, że zwracają w takich wypadkach kasę. Ja nigdy nie miałem problemów, tak się złożyło, że moje wyniki wyszukiwania były prawidłowe. Kilka razy już korzystałem z wyszukiwarki, są też tacy, którzy zamawiają pakiety hurtowe i dostają ZNIŻKI!

Właśnie tak, ZNIŻKA ZA PAKIET hurtowy - sam tego nie załatwiałem, ale jest możliwość otrzymania zniżki gdyby ktoś chciał wykupić od razu pakiet większej liczby zapytań. Po wejściu do serwisu można wkupić pakiet hurtowy  dzięki temu zapłaci się taniej za wyszukiwania, i nie będzie trzeba wykonywać nowego przelewu przy każdym zamówieniu. Można zaoszczędzić nawet do 50%:  
  • 3 wyszukiwania numeru kw za 99,95 zł (oszczędność 15%),
  • 5 wyszukiwań numerku księgi za 159,95 zł (oszczędność 20%),
  • 10 wyszukiwań po adresie lub numerze działki za 299,95 zł (oszczędność 25%),
  • 25 wyszukiwań ksiąg wieczystych za 499,95 zł (oszczędność 50%)
  • 50 wyszukiwań za 899,95zł (oszczędność 55%)
  • 100 wyszukiwań numeru księgi wieczystej za 1499,95 zł (oszczędność 60%)



Na koniec warto jeszcze zrekapitulować jak to jest z tą jawnością przeglądania ksiąg wieczystych. Znalazłem na jednej ze stron prawniczych takie wytłumaczenie co do jawności formalnej KW, że skoro ustawa stanowi, że księgi wieczyste są jawne, to oznacza że są dostępne dla publiki. Gdyby było inaczej nie miałaby sensu zasada, że nie można się zasłaniać brakiem znajomości wpisów w księdze. Księgi muszą być więc jawne i dostępne dla każdego kto tego potrzebuje choćby chcąc dokonać czynności prawnej bo bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami właśnie tego wymaga. Bez jawności ksiąg nie byłoby możliwe stosowanie hipoteki. Co więcej z treścią księgi wieczystej może się zapoznać każdy bez konieczności wykazywania interesu prawnego, dopiero przeglądanie akt księgi wymaga wykazania takiego interesu(co w praktyce bywa interpretowane różnie).
Zgodnie z ustawą z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.1982 Nr 19 poz.147):
  • księgi wieczyste są jawne - każdy kto zna numer księgi wieczystej może ją przeglądać. nie dotyczy to akt księgi wieczystej, te może przeglądać tylko osoba mająca interes prawny,
  • domniemanie zgodności ze stanem prawnym – przyjmuje się, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością,
  • rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe,
  • pierwszeństwo praw wpisanych - prawa wpisane do KW mają pierwszeństwo przed takimi prawami niewpisanymi do księgi.
Co ciekawe w kwestii jawności dostępu do numeru księgi wieczystej wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 listopada 2014 roku (Sygn. akt I OSK 802/13), uznając, że w przypadku wnioskowania do starosty o podanie numeru KW konkretnej nieruchomości numer ten jest objęty jawnością. Co za tym idzie organ administracji nie może przyjmować, że numer księgi wieczystej określonej nieruchomości objętej operatem ewidencji gruntów i budynków nie stanowi informacji o gruncie, podlegającej ujawnieniu na wniosek każdej zainteresowanej osoby. W konsekwencji powinien go podać na wniosek.

Pogląd ten podzielił też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, który w orzeczeniu do sprawy o sygnaturze III SA/Lu 1147/14 orzekł, że jest interesem prawnym żądanie numeru księgi wieczystej w celu zabezpieczenia swoich roszczeń określonych tytułem wykonawczym. Informacje o numerze księgi wieczystej mogą być konieczne dla wytaczania powództw służących zabezpieczeniu wyzbywania się majątku przez dłużników. W przypadku żądania danych o numerze KW konkretnej wskazanej nieruchomości Starosta winien te dane podać.

Tyle w kwestii orzecznictwa, na które się natknąłem. Jak pokazuje życie można się wozić o taki numerek z organami administracji państwowej i sądami, albo sprawdzić go odpłatnie w komercyjnej wyszukiwarce. Jaki sens ma taka postawa urzędów? Nie wiem.

Ustalenie numeru księgi wieczystej może być przydatne także w szukaniu odpowiedzi na inne pytania takie jak: Jak znaleźć właściciela jeziora?, Jak znaleźć właściciela lasu?, Jak ustalić właściciela działki?, Jak sprawdzić kto jest właścicielem drogi?, Jak ustalić właściciela nie znając numeru księgi wieczystej?, Jak sprawdzić kto jest właścicielem budynku?, Jak ustalić właściciela nieruchomości?, Jak ustalić właściciela gruntu?, Ustalenie właściciela sąsiedniej nieruchomości?, Jak wyszukać księgę wieczystą?

Poniżej natomiast parę ciekawostek z jakimi ludzie trafiają przez Google na moją stronę, niektóre trywialne, inne dziwaczne:
  • "jak zapoznać się z księgą wieczystą" - na podstawie numeru można nieodpłatnie sprawdzić ją w systemie udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości, następnie (tak jak to opisywałem w innych wpisach trzeba przebrnąć przez kolejne działy księgi.
  • "ustalenie numeru księgi wieczystej" - jest zwykle kluczowe dla sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości  - można tego dokonać w sądzie, w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, albo za pomocą opisanej w artykule wyszukiwarki.
  • "analiza stanu prawnego nieruchomości" jest możliwa w oparciu o lekturę wpisów w poszczególnych działach księgi wieczystej założonej dla danego lokalu, działki czy prawa do lokalu
  • "gdzie szukać numeru księgi wieczystej" - w dokumentach poświęconych nieruchomości, takich jak akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, testamenty, akty darowizny, etc.
  • "jak sprawdzić numer księgi wieczystej działki" - trzeba przeliczyć numer cyfry kontrolnej wtedy będziemy wiedzieli czy numer jest poprawny
  • "numer księgi wieczystej mieszkania" - jest zazwyczaj zapisany w księdze głównej dla danego budynku, są tam odnośniki do numerów wszystkich wyodrębnionych w tym budynku lokali.
  • "znajdzksiege.pl opinie" -moja opinia o stronie znajdzksiege.pl jest pozytywna, korzystałem z niej kilkukrotnie i nigdy nie miałem problemów, numer księgi wieczystej, którego szukałem był znajdywany w wyszukiwarce na podstawie adresu szukałem też numeru KW po numerze działki i też było ok, nigdy nie miałem też problemów z kontaktem mailowym z obsługą serwisu
  • "sprawdzenie księgi wieczystej" - jest możliwe w bazie Ministerstwa Sprawiedliwości na podstawie numeru
  • "wyszukiwarka ksiąg wieczystych" - narzędzie prezentowane na tej stronie nie jest wyszukiwarką sensu stricto, ale w zasadzie pozwala na znalezienie numeru księgi a nie samej księgi, wyszukiwarka jest na stronie MS
  • "numer księgi wieczystej" - ten numer składający się z kodu sądu, numeru właściwego i cyfry kontrolnej można ustalić na stronie podlinkowanej przeze mnie, 
  • "elektroniczne księgi wieczyste" - dzięki numerowi księgi można je przeglądać na stronie internetowej ministerstwa, jest to olbrzymie ułatwienie, wyobraźcie sobie, że kiedyś trzeba było iść osobiście do sądu i stać w kolejce
  • "wyszukiwanie ksiąg wieczystych" - na podstawie numeru działki albo adresu można namierzyć numer KW, który następnie pozwoli właśnie na wyszukanie właściwej księgi
  • "nr księgi wieczystej po peselu"  - niemożliwy do uzyskania, takie możliwości wyszukiwania mają może komornicy czy sądy, albo inne organy, ale nie ma takiej wyszukiwarki dostępnej publicznie - przynajmniej ja się nie spotkałem. Z resztą pewnie ochrona danych osobowych by już na to nie pozwoliła.
  • "jak sprawdzić księgi wieczyste" - to proste, wystarczy ze znalezionym numerem udać się na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i tam wpisać go dzięki czemu będziemy mogli przeglądać wszystkie działy KW
  • "księga wieczysta" - to rodzaj zapisu rejestrowego dotyczącego nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawiera jednoznaczne informacje o tym kto jest właścicielem i czy są jakieś obciążenia związane z nieruchomością
  • "numer KW online" - kiedyś nie dało się go ustalić bez wizyty w sądzie dziś jest już co najmniej kilka wyszukiwarek pozwalających znaleźć ten numer
  • "księga wieczysta po adresie" - to duży skrót myślowy ale znalezienie numeru księgi na podstawie adresu jest jak najbardziej możliwe - opisałem jak to zrobić  powyższym poście, wyszukiwanie jest trywialnie proste, wystarczy w polu wyszukiwania wpisać adres i pozwoli nam to na odktrycie księgi wieczystej przypisanej do danego budynku czy mieszkania na danej ulicy
  • "księga wieczysta numer działki" - to też skrót, ale tak się składa, że niektórzy taką właśnie frazę wpisują do wyszukiwarki, oczywiście można oprócz adresu do wyszukiwania użyć także numeru działki, śmiem twierdzić że bardziej jednoznaczne przypisanie numeru KW jest właśnie do numeru działki
  • "księgi wieczyste online" - są dostępne już od wielu lat, cyfryzacja ksiąg wieczystych była rewolucją w sposobie korzystania z nich i ułatwiła życie milionom ludzi
  • "księgi wieczyste info" - tego trochę nie rozumiem czego oczekują internauci wpisujący takie hasło do wyszukiwarki, centralna informacja ksiąg wieczystych udostępnia je w internecie - może to o to chodzi?
  • "Wyszukaj numer księgi na podstawie numeru działki" - tak można byłoby streścić czynność którą realizuje ta strona po podaniu właściwej referencji do działki geodezyjnej
  • "Nowa księga wieczysta" - to zdaje się nazwa projektu informatycznego, który polegał na cyfryzacji ksiąg wieczystych i umieszczeniu ich w systemie teleinformatycznym
  • "jak znaleźć dane księgi wieczystej" - no żeby znaleźć dane trzeba mieć numer, a o tym jak namierzyć numer to jest cały ten wpis
  • "znajdź księgę wieczystą po numerze działki"  - jak wyżej - mając numer działki geodezyjnej znalezienie tego co jest nam potrzebne to kwestia trzech kliknięć
  • "Skąd wziąć numer księgi wieczystej" - bardzo wiele osób zadaje to pytanie, ten numer często jest na wyrysie z mapy ewidencyjnej albo na aktach notarialnych dotyczących nieruchomości, można też oczywiście znaleźć go w wyszukiwarce
  • "Numer księgi wieczystej wg miejsca położenia" - sądy prowadzą księgi wg właściwości miejscowej, oznaczenie, który sąd prowadzi daną księgę jest zaszyte w kodzie sądu na początku numeru księgi
  • "Numer księgi w oparciu o adres" - tak na prawdę w oparciu o adres można określić tylko pierwszą część numeru, resztę trzeba dopasować na podstawie bazy danych
  • "Elektroniczne Księgi Wieczyste - sprawdź przez internet" - to hasło powinno zaprowadzić użytkowników do strony Ministerstwa Sprawiedliwości
  • "Jak znaleźć księgę wieczystą po adresie przez Internet - Strona główna" - trochę dziwne ale takie hasło wyszukiwania też się pojawia, w zasadzie to powyższy post wyczerpuje odpowiedź na tak zadane pytanie
  • "Baza Ksiąg Wieczystych" - bazę ksiąg wieczystych prowadzi Minister Sprawiedliwości (Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych)
  • "ewidencja kw"- jak wyżej ewidencja ksiąg wieczystych dokonywana po numerze prowadzona jest w CBDKW
  • "wykaz ksiąg wieczystych" - nie ma czegoś takiego, księgi są przechowywane w systemie informatycznym, ale nie ma jako takiego katalogu, do każdej księgi można dotrzeć po jej numerze, a wyszukiwanie numerów opisałem w niniejszym poście
  • "znalezienie numeru księgi wieczystej po nazwisku właściciela" - nie do znalezienia, przynajmniej dla zwyczajnego użytkownika - nie ma takiej możliwości. Zdaje się, że taką opcję mają chyba sądy czy komornicy, ale nie znalazłem wyszukiwarki komercyjnej, która pozwalałaby na takie wyszukiwanie. Z resztą chyba jest to prawnie niedozwolone ze względu na RODO. Poza tym, nazwisko samo w sobie nie jest unikalne, zawsze co najmniej kilka osób nosi takie samo, więc tego typu wyszukiwanie byłoby obarczone błędami. Takiej możliwości nie daje wyszukiwarka, którą testowałem. Domyślam się, że wynika to z kwestii ochrony danych osobowych.
  • "jak wyliczyć cyfrę kontrolną numeru kw" - jest na to pewien algorytm, który można znaleźć na stronach dostępnych w internecie, polega on na tym, że każdej kolejnej literze i cyfrze w numerze jest przypisana określona wartość liczbowa i waga, wartości mnożymy przez wagi i sumujemy, a następnie dzielimy modulo 10 aby otrzymać cyfrę kontrolną. Tak się jednak składa, że znacznie prostszym i szybszym sposobem jest po prostu sprawdzenie na stronie przeglądarki Ministerstwa Sprawiedliwości wszystkich dziesięciu możliwych cyfr, zajmuje to kilka minut, nic nie trzeba liczyć a możliwości jest jedynie dziesięć. 
  • "ekw ms gov pl" - serwis internetowy Ministerstwa Sprawiedliwości na którym znajduje się przeglądarka elektronicznych ksiąg wieczystych i dzięki któremu mając  numer KW można ją sobie obejrzeć i wydrukować. 
  • "akta księgi wieczystej" - znajdują się w sądzie rejonowym, który prowadzi daną KW, prowadzone są wyłącznie w systemie papierowym więc w elektronicznej KW znajdą się tylko odnośniki do nich, a same dokumenty znajdują się w sądzie i tam może je przeglądnąć każdy kto wykaże interes prawny czyli każda osoba wpisana do księgi jako właściciel, wierzyciel lub ktoś na rzecz kogo ustanowiono jakieś prawo, do ich przeglądania nie ma jednak prawa ktoś kto zamierza nabyć nieruchomość. 
  • "księga wieczysta mieszkania", może też być "kw lokalu" czy też "numer kw działki" - księgę można też założyć dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
  • "skąd mam wziąć numer działki żeby wyszukać księgę wieczystą" - często numer działku można znaleźć za pomocą strony Geoportal, nie wiem czy dla całego kraju, ale dla wielu regionów są tam mapy pokazujące dane katastralne z numerami działek. 
  • "gdzie sprawdzić numer księgi wieczystej" - ano w wyszukiwarce opisanej powyżej, a następnie w portalu ekw Ministerstwa Sprawiedliwości
  • "jak ustalić numer księgi wieczystej znając adres" - należy wejść na stronę wyszukiwarki, wybrać miasto, a następnie ulicę, następnie numer budynku i numer lokalu. jeżeli księga jest w bazie, pokaże się nam zakodowany numer księgi. Aby ten numer księgi wieczystej przypisany do adresu odczytać, należy dokonać płatności.
  • "numer księgi wieczystej przykład" - proszę bardzo przykładowo: KA1B/00012345/0 KA1B to kod sądu prowadzącego tę księgę wieczystą - sąd w Będzinie, 00012345 to identyfikator nieruchomości w księdze, 0 to cyfra kontrolna.
Warto wspomnieć, że przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. W tym celu wystarczy na stronie udostępnionej przez Ministerstwo podać właściwy elektroniczny numer księgi. Może to zrobić każdy obywatel. Za pomocą portalu Ministerstwa Sprawiedliwości można także złożyć wniosek o odpis, wyciąg albo zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej, zrealizować płatność i pobrać dokument w formacie PDF, można także sprawdzić, czy odpisy, wyciągi i zaświadczenia o zamknięciu księgi, uzyskane drogą elektroniczną, są aktualne i prawdziwe. Do tego wszystkiego wystarczy znajomość numeru KW, który jednakże trzeba jakoś uzyskać. Tu z pomocą przychodzi opisana wyżej baza danych. Jest to całkowicie niezależna od Ministerstwa inicjatywa pozwalająca przeszukać bazę w której dopasowane są do siebie adresy, numery działek i numery ksiąg wieczystych. Co najważniejsze, tam nie ma przetwarzanych żadnych danych osobowych. Do weryfikacji czy też wyszukania elektronicznego numeru księgi wieczystej wykorzystuje się online tylko adres lub numer działki.

W tym kontekście jest jeszcze jedna uwaga. Dosyć często widzę w wynikach wyszukiwania osoby wchodzące na tę stronę po wpisaniu w wyszukiwarce hasła "księgi wieczyste po adresie za darmo" - ja nie do końca rozumiem czego te osoby szukają. Przeglądanie ksiąg wieczystych jest owszem możliwe za darmo. Nie trzeba się logować ani rejestrować na żadnych stronach - wygenerowanie księgi wieczystej jest możliwe na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości. Rzecz w tym, że numer księgi wieczystej po adresie nie jest możliwy do znalezienia w bazie odpłatnej bo MS tego nie umożliwia na własnej stronie. Podobnie tylko w zewnętrznej komercyjnej wyszukiwarce jest możliwe znalezienie numeru księgi wieczystej po numerze działki. Tak więc po adresie księgi wieczyste znajdziemy kiedy skorzystamy z serwisu, o którym pisałem.



Discolsure: Za zamówienia zrealizowane po założeniu konta za pośrednictwem linka prowadzącego z mojego bloga, otrzymam prowizję. 




•• Jak znaleźć numer księgi wieczystej po adresie lub na podstawie numeru działki - wyszukiwarka
Głosów: 97 (śr. 4.2)
-->