środa, 3 kwietnia 2019

Grupowe inwestowanie w nieruchomości na wynajem, inwestycje poprzez udział w spółce

Na sąsiednim blogu pojawił się niedawno artykuł na temat jednej z możliwości grupowego inwestowania w nieruchomości na wynajem. Artykuł rzeczowy i w mojej opinii zgodny z rzeczywistością (za chwilę napiszę skąd mogę o tym wiedzieć że zgodny), natomiast komentarze pod nim w większości pisane przez ludzi, którzy ani o inwestowaniu w nieruchomości ani tym bardziej o tej konkretnej formule jaką jest Mzuri CFI nie maja absolutnie żadnego pojęcia. Stąd poziom tych komentarzy oczywiście hejtersko ogólnikowo słaby. Bo nikt z komentujących nie zbadał wnikliwie ani samej spółki, ani modelu biznesowego ani jej sprawozdań finansowych.

Tymczasem opinie podane przez Szymona w jego wpisie mają oparcie w faktach. Autor zaś jak twierdzi nie zarabia na afiliacji. Ja, w każdym razie z dzisiejszego artykułu nic nie mam, choć pewnie bym mógł wejść w afiliację i zarabiać za polecenie bo Mzuri jakiś tam program poleceń ma, ale nie w tym rzecz. Chciałem napisać opinię, której wagą będzie to, że jest przez to stronnicza, ze pisze ją ktoś kto spółkę typu CFI zna z autopsji, a z drugiej strony za polecenie jej nic nie weźmie.

Mzuri CFI, o której dalej, jest jedną z form inwestowania w nieruchomości na wynajem w formule grupowej. Jest parę innych firm na rynku, które swoim klientom proponują podobny udziałowy mechanizm współinwestowania. Jest też parę sposobów inwestowania w grupie jeżeli już mamy parę osób z którymi możemy to zrobić. Rzecz w tym, że te inne spółki nie dorobiły się takiego mechanizmu formalnego ułatwiającego współinwestowanie jak to zrobiło Mzuri CFI (być może o nich nie wiem, co znaczy, że te informacje nie są tak popularnie dostępne). Inne metody mają też szereg barier, które Mzuri przezwyciężyło. Przykładowo większość tego typu przedsięwzięć do których dotarłem ma znacznie wyżej postawiony kapitałowy próg wejścia w interes.

Samo zaś inwestowanie grupowe (co do idei) polegać ma na tym aby ten próg wejścia obniżyć i skorzystać z tego,że zbierając grupę inwestorów, z których każdego z osobna nie byłoby stać na dane przedsięwzięcie, zrobić coś większego (np. kupić i wyremontować kamienicę).

Generalnie to mam czelnośc wypowiadać się na temat tego jak działa Mzuri CFI ponieważ znam temat z pierwszej ręki, jako pełnomocnik osoby, która udziały tam kupiła, ma i korzysta z wypłaty dywidendy z Mzuri CFI2. Dlatego nie uznaję krytyki opartej na ogólnikach ("bo rynek to jest taki, bo górka, bo spada/spadnie/spadło/wzrosło", etc) - analizę biznesu opiera się o konkretny biznesplan, w konkretnej sytuacji, dla konkretnej kamienicy/mieszkania/modelu biznesowego. Te konkretne modele biznesowe w przypadku spółek deweloperskich Mzuri CFI dotychczas dawały zyski. Te kontretne modele analizowałem, w niektóre byłem skłonny z moim mocodawca zainwestować, w inne nie (bo ryzyko wydało się nam zbyt duże). Czas pokazał, że akurat ryzyko się nie zmaterializowało i inwestycje przyniosły zyski. Czy kolejne przedsięwzięcia dadzą zyskiw przyszłości? Być może tak, w niektórych przypadkach z dużą dozą prawdopodobieństwa tak, ale trzeba mieć świadomość ryzyka tak jak przy każdym inwestowaniu. Na inwestycjach można tracić, tak jest wszędzie i zawsze. Chodzi o to, że każda z nich jest inna i trzeba je sobie zrozumieć na czym polegają. Tyle, że ja mówię o świadomości ryzyka w konkretnej sytuacji w odniesieniu do konkretnej inwestycji. 

Co się zaś tyczy Mzuri CFI2 (bo ta się zajmuje inwestowaniem w wynajem a nie deweloperkę)- to spółka od początku istnienia konsekwentnie realizuje zakładany model biznesowy. Czytam regularnie sprawozdania finansowe, śledzę czynione inwestycje i osiąganą na nich stopę zwrotu i widzę jakiej wysokości dywidenda wpływa na konto. Analizuję podejmowane decyzje, widzę ich konsekwencje finansowe i je rozumiem. Spółka wygenerowała w ubiegłym roku zysk w wysokości około 390tyś i wypłaciła dywidendę dając zwrot na zainwestowanym kapitale około 6,86%. te pieniądze realnie wpłynęły na konto. Stąd uważam, że mogę powiedzieć coś więcej niż osoby, które krytykując nie mają pojęcia o czym piszą.

Tak jak napisał Szymon to jest inwestycja mająca specyficzne cechy. Pewne ograniczenie płynności, pewne wymogi formalne związane z przystąpieniem do spółki czy też zbyciem udziałów. Mzuri CFI2 z założenia da niższą stopę zwrotu niż np. kupienie mieszkania na wynajem na własny rachunek (mam porównanie bo jedną i drugą opcję mam w praktyce "na tapecie"), dostarcza w zamian pewną dywersyfikację ryzyka pomiędzy wiele nieruchomości i zrzucenie z siebie problemów z rozliczaniem podatków, zarządzaniem mieszkaniem/mieszkaniami czy też samym najmem. Mieszkanie można szybciej spieniężyć, ale trzeba mieć więcej pieniędzy aby je kupić. Inwestycja w spółkę dostarcza możliwość podjęcia kapitałowo inwestycji przy kwocie znacząco niższej niż wymagana do zakupu mieszkania. Trzeba sobie to przemyśleć i przeanalizować jaki model jest dla nas odpowiedni.

Nie będzie to idealna inwestycja dla każdego. Ona będzie miała swoje ograniczenia. Każdy więc przed przystąpieniem do zainwestowania powinien sobie odpowiedzieć na pytanie co chce ze swoimi pieniędzmi zrobić. Natomiast mogę powiedzieć jedno, że w przypadku inwestycji udziałowej w spółkę grupowego inwestowania np. taką jak Mzuri CFI, mamy zdecydowanie (o całe poziomy) większe możliwości kontroli właścicielskiej nad swoimi pieniędzmi niż w jakimkolwiek renomowanym funduszu inwestycyjnym.

W ostateczności wiadomo kto jest prezesem i można osobiście udać się na walne zgromadzenie i porozmawiać z zarządem "po swojemu" jeśli tylko komuś przyjdzie na to ochota. Spróbujcie zrobić coś takiego w jakimś TFI. To jest jedna z zasadniczych różnic.


3 komentarze :

Anonimowy  pisze...

Witam
Dziękuję za rzeczowy tekst. Mam takie pytanie. Sam jestem zainteresowany zainwestować stosunkowo niewielkie środki w Mzuri mam jednak taką wątpliwość może Pan ją rozwikła, mianowicie czy jest ryzyko, że zakupione kamienice są kupione z tzw. roszczeń. Słyszy się o tym, że ktoś odzyskał kamienicę i ją odsprzedał. Co w takim wypadku się dzieje czy można stracić zainwestowane środki. Szczerze nie sądzę, że akurat ta firma skupywałaby takie "niepewne" inwestycje ale mam coś takiego "z tyłu głowy". Będę wdzięczny za spostrzeżenia w tej sprawie.

Jan pisze...

Ja bym się chyba nieco bał inwestować w ten sposób...

Przegląd Finansowy pisze...

Odnośnie kupna kamienic, "z roszczeń" - Mzuri zapewnia, że robi analizę prawną kupowanych nieruchomości pod tym kątem i jest bardzo ostrożne w kwestii wszelkich nieprawidłowości prawnych. Bez znajomości danego konkretnego przypadku nie sposób tego zweryfikować inaczej niż samodzielnie przeanalizować tęże samą kamienicę. Natomiast znam przypadek w Krakowie, gdzie po analizie prawnej jedna ze spółek Mzuri zrezygnowała z kupna kamienicy ze względu na jakieś niewyjaśnione zaszłości w kwestii właścicielskiej. Przed naborem inwestorów zwykle odbywają się webinaria, gdzie można zadawać takie jak powyższe pytania bezpośrednio do przedstawiciela danej spółki.

Publikowanie komentarza

Komentarze na blogu są moderowane. Zastrzegam sobie prawo do zablokowania komentarza bez podania przyczyn. Komentarze zawierające linki wyglądające na reklamowe lub pozycjonujące - nie będą publikowane.

-->