poniedziałek, 6 lutego 2023

Ciąg dalszy walki rządu z rynkiem mieszkań na wynajem

Opisałem niedawno pomysł rządu na ograniczenie w nabywaniu większej liczby mieszkań. Co mnie zadziwiło kiedy czytałem i słuchałem komentarzy różnorakich "ekspertów" to poziom ich niezrozumienia jaki będzie to miało wpływ na dostępność mieszkań na wynajem. Generalnie większość ludzi nie ma pojęcia i nie rozumie, że ograniczanie możliwości inwestowania w nieruchomości nie spowoduje, że mieszkań dostępnych do zakupu czy wynajmu będzie więcej ale będzie ich mniej. Przerażające jest to bo pokazuje nawet wśród ludzi, którzy pozornie zajmują się ekonomią czy nieruchomościami, że nie wiedzą o czym mówią. Co gorsza nawet nie stosują prostych zasad logiki.

Tymczasem czytam o kolejnym pomyśle rządu, który chce zmienić interpretacje dotyczące podatku od nieruchomości w przypadku firm wynajmujących mieszkania. W dużym skrócie miałby ten podatek wzrosnąć 29 krotnie. 

Cóż, skończy się rzecz jasna na przerzuceniu kosztów na najemców, bo jakżeby inaczej. Stawki najmu pójdą do góry i mniej osób będzie stać aby w ogóle się w Polsce utrzymać i żyć. 

To jest pomysł rządu na dobrobyt Polaków.

czwartek, 2 lutego 2023

Czy warto uczyć się inwestowania na forex korzystając z konta demo?

Inwestowanie na forex reklamowane jest jako sposób na szybkie i wysokie zyski. Warto jednak mieć świadomość, że w praktyce jest ono ryzykowne. Jak działa forex? Czy warto uczyć się inwestowania na koncie demo? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdują się w niniejszym artykule.



Jak działa forex?

Forex to międzynarodowa giełda walutowa, która jak wspomniano we wstępie reklamowana jest jako miejsce, gdzie można osiągnąć szybkie i naprawdę wysokie zyski. Wynika to z faktu, że ponad 90% transakcji na forex to spekulacja na kursach walut, a dzienne obroty giełdy przekraczają 5 bilionów dolarów. Warto również wiedzieć, że uczestnikami giełdy walutowej są nie tylko inwestorzy prywatni, ale również banki oraz globalne instytucje finansowe. Forex to świetne miejsce dla spekulantów, ze względu na to, że działa od poniedziałku do piątku przez 24 godziny na dobę, a handel walutami odbywa się w czasie rzeczywistym. Ich wymiana możliwa jest w parach, które klasyfikuje się jako:

  • Majors, czyli pary o najważniejszym znaczeniu, które tworzą waluty należące do dużych światowych gospodarek — EUR/USD, GBP/USD, USD/CHF;
  • Minors, czyli pary tworzone przez walutę z grupy Majors oraz jedną mniej znaczącą, np. USD/CAD, AUD/USD;
  • pary egzotyczne, czyli połączenie, w którym jedna z walut należy do kraju rozwijającego się,np. USD/RON.

Czy warto uczyć się inwestowania korzystając z konta demo?

Inwestowanie na forex mimo iż wiąże się z dosyć wysokim poziomem ryzyka jest dostępne praktycznie dla każdego. Wynika to z faktu, że chcąc inwestować na giełdzie walutowej wystarczy posiadać rachunek maklerski. Samo inwestowanie z technicznego punktu widzenia również nie jest trudne, a szczegóły zostały przedstawione w artykule opisującym mechanizmy zawierania transakcji na forex. Istotne jest jednak to, by decydując się na inwestowanie na forex posiadać odpowiednią wiedzę oraz doświadczenie. Dobrym rozwiązaniem może być więc skorzystanie z konta forex demo, które pozwala inwestować na giełdzie walutowej przy użyciu wirtualnych środków. W efekcie można uczyć się inwestowania bez ryzyka utraty własnego kapitału. Nie jest to oczywiście idealne rozwiązanie, ponieważ nie można w tym przypadku nauczyć się kontrolowania emocji, co może być kluczowe.

Ryzyko związane z inwestowaniem na giełdzie walutowej

Decydując się na inwestowanie na giełdzie walutowej należy mieć świadomość ryzyka, które jest nieodzownym elementem związanym z forexem. To właśnie w jego skutek inwestor może zarówno osiągnąć zysk, jak i utracić posiadany kapitał. W związku z tym skuteczność inwestycji w dużej mierze uzależnione jest od umiejętności ograniczania ryzyka, co polega między innymi na ostrożnym korzystaniu z dźwigni finansowej, czy umiejętnym zarządzaniu posiadanym kapitałem. Bardzo ważne jest także wspomniane już odsunięcie na bok emocji, które nie są dobrym doradcą w trakcie inwestowania.

Podsumowując należy stwierdzić, że korzystanie z konta demo może być dobrym sposobem na naukę inwestowania na forex. Z drugiej jednak strony prawdziwa nauka następuje dopiero wówczas, gdy pojawia się ryzyko utraty własnych środków. 




Disclosure: Artykuł partnera serwisu. Otrzymałem wynagrodzenie za jego  publikację

wtorek, 31 stycznia 2023

Skrytki depozytowe do wynajęcia poza bankami

Parę lat temu opisałem moje perypetie z poszukiwaniem skrytki bankowej do wynajęcia. Zrobiłem też zestawienie ile w 2018 roku kosztował wynajem skrytki. Nie było ówcześnie zbyt wielkiej oferty prywatnych podmiotów oferujących skrytki depozytowe. Od tego czasu trochę się zmieniło. Banki chyba przestały się wycofywać z oferowania skrytek. te, które miały to zrobić już dawno zrezygnowały. te, które nadal oferują skrytki bankowe w swojej ofercie pozostawiły ten produkt, ale podniosły ceny mniej więcej czterokrotnie. Okazało się, że popyt na skrytki jest coraz większy. Dlaczego? Polacy zauważyli, ze warto część swoich oszczędności ulokować np. w złoto, a jak już się kupi trochę monet, to trzeba je gdzieś przechować. 

Rozwiązaniem w niektórych sytuacjach byłoby znalezienie skrytki bankowej/depozytowej za granicą, ale nie zawsze ma to uzasadnienie praktyczne czy ekonomiczne.

Od jakiegoś czasu zauważyłem, że zaczęły się pojawiać prywatne podmioty oferujące usługę najmu skrytek depozytowych. Trend idzie chyba w kierunku takim, jak to ma miejsce za granicą gdzie takie podmioty funkcjonują od lat. 

Pomyślałem sobie, że zrobię tu na blogu zestawienie bo w sumie nigdzie na Internecie takiego katalogu nie znalazłem. Oto zatem lista podmiotów oferujących skrytki do wynajęcia w podziale na miasta

Dodam, że oczywiście w bankach skrytki są, może nie wszystkie banki z tej listy oferują jeszcze skrytki depozytowe, ale problem polega na czym innym. te banki, które mają jeszcze w ofercie skrytki bankowe,  niejednokrotnie oferują je wyłącznie dla klientów premium ze względu na ograniczoną ich liczbę. Tę lukę zaczynają wypełniać prywatne podmioty oferujące tzw. "safe deposit boxy". Jeśli toś oferuje taką usługę albo wie o innych firmach zachęcam do dopisywania w komentarzach albo przez Formularz Kontaktowy.



piątek, 20 stycznia 2023

Jak komuniści z PIS chcą nas udupić, czyli rządowy projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali


Premier Morawiecki nie lubi posiadaczy nieruchomości. Ewidentnie dla niego każdy kto ma więcej niż te ustawowe 5 mieszkań to kułak. Dlaczego ustawowe? Bo właśnie taki limit zapisano w nowym projekcie ustawy o ograniczeniu w nabywaniu lokali. Rządowy Projekt ustawy o ograniczeniu w nabywaniu lokali przewiduje de facto zakaz nabywania więcej niż 5 mieszkań - ma to dotyczyć także osób fizycznych.

Tak dobrze czytacie, rząd chce OGRANICZYĆ nabywanie lokali. Bo według rządu jak będą ludzie mniej kupować lokali to zostanie więcej dla innych (pal licho, że tamtych nie stać)... No komunizm w czystej postaci.

Przyznam się, że głupota i nielogiczność tego projektu ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali wywołuje we mnie tak wiele negatywnych emocji, że nie chce mi się nawet o tym pisać. Zabieram się do tego wpisu już trzeci raz a i tak się we mnie gotuje bo to się najnormalniej nie trzyma logiki i co gorsza trąci KOMUNĄ.

Nie chce mi się referować dokładnie pomysłów, które w środę ogłaszał minister Buda. Odsyłam do źródeł np tu: https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20230118/ustawa-ograniczenie-nabywanie-lokali

W dużym skrócie. Nabycie więcej niż 5 lokali ma być niemożliwe (tak dobrze czytanie, nie opodatkowane czy utrudnione, ale praktycznie ZABRONIONE), tak to nawet za PRL chyba nie było - poprawcie mnie.

Owszem ustawa przewiduje dyskrecjonalne zwolnienie z zakazu, albo limit jednego zakupu na rok, ale jednocześnie dokłada jeszcze do transakcji 6% podatek PCC od każdego pod normatywnego lokalu. 

Rządowy dekret pozwoli takim kułakom kupować nie więcej niż jedno mieszkanie rocznie i to opodatkowane dodatkowym podatkiem. Czyli jednym słowem, osoby fizyczne mają być opodatkowane dodatkowo (bo przecież wielcy korporacyjni inwestorzy nic sobie z tych 6% nie zrobią).


Jaka argumentacja stoi za tym aby zakazać kupowania więcej niż 5 mieszkań (czy też powyżej limitu dozwolić na max jedno rocznie)? Ano rządzący argumentują, że mieszkania są kupowane hurtowo i są niedostępne dla przeciętnych obywateli. Niestety rozmijają się z logiką bo:

  1. mieszkania są niedostępne dlatego, że ludzie nie dostają kredytów, co wynika z szalejącej inflacji i wysokich stóp, które zgotował nam rząd,
  2. koszty mieszkań nie są wysokie dlatego, że hurtowo kupują je fundusze, a dlatego, że koszty budowy i materiałów wzrosły przez inflację, a także dlatego, że każdy przeciętny kowalski ucieka z forsą w nieruchomości przed inflacją
Ja się próbuje rozłożyć ten rządowy pomysł i ich tok myślenia na części to nic, ale to nic, nie trzyma się tu kupy.

Weźmy na przykład takie pytanie - czy ten projekt sprawi, że będzie więcej lokali na rynku? Otóż nie będzie, bo deweloperzy, przy braku kupujących "hurtowo" po prostu będą budowali mniej i tyle. Prędzej spodziewam się, że paru deweloperów po prostu zawiesi działalność i mieszkań na rynku będzie jeszcze mniej i w konsekwencji staną się jeszcze droższe.

Spekulanci i kombinatorzy zaś i tak znajdą sposób na ominięcie przepisów ustawy. Zakaz będzie obchodzony przez kupowanie mieszkań na spółki wydmuszki czy podstawione osoby z rodziny. Darowizny w pierwszej grupie podatkowej są przecież nieopodatkowane więc takie mieszkanie będzie można potem dostać.

Czy tak wprowadzone ograniczenie zwiększy dostępność mieszkań na rynku? No nie zwiększy. Nie zwiększy też możliwości zakupienia przez przeciętną rodzinę, bo ta dziś nie kupuje mieszkania dlatego, że nie jest w stanie dostać kredytu, a nie dlatego, że ceny lokali tak bardzo wzrosły.

Cały ten pomysł sprawi także de facto, że cała idea funduszy typu REIT (inwestujących w nieruchomości na wynajem), czy w ogóle rozwój rynku mieszkań na wynajem zostanie ubity. Czy to wpłynie na dostępność mieszkań do najmu? No właśnie obniży tę dostępność bo inwestorów się zablokuje więc mieszkań do wynajmu na rynku będzie tyle samo albo mniej. tymczasem w normalnych cywilizowanych krajach typu Austria, Szwajcaria czy Niemcy, istnieją fundusze emerytalne inwestujące hurtowo w nieruchomości na wynajem. Wynajem jest tam szeroko dostępny i jest czymś normalnym, że ludzie wynajmują mieszkania, a inni w nie inwestują. Tak wygląda cywilizacja, ale u nas chce się zaprowadzić bantustan.

W konsekwencji stawki za najem mieszkania wzrosną. Przeciętna rodzina nie będzie mogła zatem ani kupić mieszkania (bo ją dalej nie będzie stać, a mieszkań nowych nie będzie się tyle budowało), ani wynająć (bo stawki najmu wzrosną). A nie lepiej byłoby się wziąć za ucywilizowanie ustawy o ochronie lokatorów tak aby otworzyć rynek najmu na normalność i równowagę stron (co z miejsca uruchomiłoby cała masę zamrożonych pustostanów, które właściciele boją się wynajmować)...

W konsekwencji beneficjentami będą tylko ci, którzy wcześniej zainwestowali w mieszkania na wynajem.

Ten pomysł jest tak głupi i pełen luk, że aż przeraża. Nie wiadomo na przykład jak traktować na bycie i posiadanie nieruchomości przez osoby pozostające w związku małżeńskim albo takie które będą chciały kupić więcej mieszkań na przykład dla swoich dzieci. Czy jeżeli na przykład w danym roku kupię i sprzedam w tym samym roku, to będzie się liczyło do liczby 5 sztuk? A co, jeżeli dostanę w darowiźnie? A jak dostanę jedno do majątku osobistego, a drugie do majątku wspólnego, to ile mi się będzie liczyło? Co lepsze w projekcie ustawy wpisano nie tylko ograniczenie dotyczące liczby sztuk, ale także powierzchni. Ktoś kto ma segment może się okazać zablokowany. Także jeśli podaruję mieszkania dzieciom to one mi się mają liczyć do "puli"... A jak jakaś firma czy instytucja będzie chciała kupić całą kamienicę? TO nie będzie mogła... całą rewitalizację niektórych starówek szlag trafi na lata.

Oczywiście będzie można poprosić ministerstwo o zezwolenie... już to widzę. Wielomiesięczne terminy oczekiwania, uznaniowość, miliony wniosków, łapówki i przekręty... 

Zastanawiam się czy tak straszna ustawa była w PRL? Może w Związku Radzieckim, ale u nas? Jak ktoś pamięta tamte czasy niech napisze w komentarzach.

Jak widać powyżej jest to kolejna nieudolna próba odwrócenia uwagi od własnych zaniedbań w polityce mieszkaniowej, własnej nieudolności i doprowadzanie rynku mieszkaniowego do stanu przedzawałowego zarówno dla kupujących jak i budujących. Powstaje projekt, który ogranicza prawo własności, dewastuje jednocześnie rynek deweloperski i rynek najmu i nie rozwiązuje żadnego problemu tworząco nowe.




poniedziałek, 16 stycznia 2023

Jak kupić obligacje oprocentowane na 19%?

Mam odpowiedzieć, na postawione w tytule pytanie, jednym zdaniem? Otóż trzeba BYŁO zrobić to zo zrobił premier Morawiecki w 2021 roku. Czy teraz da się to powtórzyć? Nie wiem, bo nie wiem na jakim poziomie będzie inflacja, ale ci którzy kupili w 2021 obligacje tak jak to ówcześnie zrobił premier, mogą cieszyć się zyskami.

Przeanalizujmy to. Mateusz Morawiecki w 2021 roku kupił:

  • 3 letnie obligacje oszczędnościowe oparte o WIBOR ,
  • 4 letnie obligacje indeksowane inflacją.
Weźmy zatem serie styczniowe wybranych obligacji:
  • TOZ0124 - oparte o stawkę WIBOR6M - obecnie wynoszący około 7%
  • COI0124 - oparte o indeksację inflacją oprocentowane w czwartym rocznym okresie odsetkowym na 18,75%
BINGO! oto one, obligacje oprocentowane na prawie 19%. Jakby dobrze poszukać to poprzednie emisje np emerytalnych obligacji dziesięcioletnich dają obecnie także około 19% np. EDO0128 daje dokładnie tyle, czyli 19%.

Wniosek z tego jest prosty - kto przewidział degrengoladę obecnego rządu (Premier?) i wysoką inflacje, ten się przed nią zabezpieczył i teraz wychodzi na swoje...



-->