czwartek, 21 marca 2019

Kilka słów o nieruchomościach na wynajem

Natknąłem się ostatnio na parę wpisów na różnych blogach, gdzie zajmowano się tematem nieruchomości na wynajem. Generalnie temat jest obecnie mocno popularny i chciałbym podzielić się tu swoją refleksją.

Otóż spotykam się z wieloma opiniami, że najem nie jest tak opłacalny jak to się go rysuje i za jaki się uważa. Jest w tym dużo prawdy, co nie oznacza że opłacalny nie jest - do tego dojdziemy. Rzecz w tym, ze niejednokrotnie na temat opłacalności najmu wypowiadają się ludzie licząc przychody nadmiernie optymistycznie, a koszty nad wyraz pobieżnie. Są też tacy, którzy liczą zupełnie pesymistyczne i oderwane od rzeczywistości stopy nie oparte na faktycznych danych o realnie nadającej się do najmu nieruchomości. Uzyskują w ten sposób stopy zwrotu, które w rzeczywistości dla danej nieruchomości są zupełnie inne. Koszty należy liczyć w pełni a przychody ostrożnie.

Druga rzecz jest taka, że opłacalność najmu zależy w dużej mierze od ceny, za którą kupiliśmy nieruchomość i kosztów jakie ponieśliśmy przygotowując ją do najmu. Bardzo trzeba tych kosztów pilnować i wiem z doświadczenia, że niejednokrotnie mają one tendencję aby się rozrastać (szczególnie koszty remontu i wyposażenia). Trzeba dokładnie analizować biznes plan danej nieruchomości i pilnować kosztów na etapie remontu czy zakupu sprzętów.

Dwie takie same nieruchomości kupione po nieco różnych cenach i wykończone w rożnych budżetach, wynajęte na identycznych warunkach przyniosą różne stopy zwrotu.

W końcu, są takie nieruchomości, których po prostu do najmu się nie opłaca kupować.

Kolejna rzecz jest taka, że w wielu analizach, które czytamy na sieci spotykamy się z uśrednionymi wskaźnikami rentowności najmu. Generalnie to moim zdaniem takie uśrednione analizy można wyrzucić do kosza. Po pierwsze rynek nieruchomości jest rozgrzany w segmencie mieszkań nowych gdzie deweloperzy pompują ceny. Po drugie trzeba analizować daną konkretną nieruchomość, jej konkretny stan i potencjał a nie średnie rynkowe. Średnie mieszkanie nie istnieje. Może jak ktoś ma portfel setek mieszkań to jakąś średnia osiągnie, ale realnie trzeba się skupić na aspektach danych konkretnych nieruchomości,które się chce brać pod uwagę.




Tak jak pisałem takie uśrednione analizy są zaburzone bo biorą pod uwagę w wielu przypadkach ceny mieszkań, których nikt rozsądny nie kupiłby pod wynajem, w miejscach w których wynajmować nie ma sensu i po cenach, które po uśrednieniu nic nie mówią o danej konkretnej dzielnicy. Co więcej średnie mieszają ze sobą segmenty kawalerek budżetowych, mieszkań premium czy wynajmowanych na pokoje albo na krótki termin. To są tymczasem zupełnie różne rodzaje działalności rządzące się własnymi prawami i mające różne wymagania kapitałowe i różne potencjalne poziomy rentowności przy innym poziomie ryzyka czy wymaganego zaangażowania.


Z tym zaangażowaniem i profesjonalizacją też jest kwestia taka, że często opinie ludzi, którzy mieli do czynienia z najmem są negatywne dlatego, że jak się przyjrzymy to nie podchodzili oni w profesjonalny sposób do zarządzania swoim mieszkaniem. Moim zdaniem albo się należy wyspecjalizować w tym i podchodzić profesjonalnie, stosować dobre wzorce umów, dobre praktyki jak selekcja najemców traktując to jako rodzaj działalności gospodarczej, etc, albo należy zlecić to komuś i pogodzić się z koniecznością płacenia pewnej kwoty za święty spokój.

Często porównuje się przy tym mieszkania czy to do działalności (na której można i owszem wyciągnąć dobre stopy zwrotu - pod warunkiem, że się umie ją dobrze prowadzić), czy to do giełdy albo obligacji. Tylko, że to jest tak jak z każdym rodzajem działalności - jeden ma do pewnego tematu więcej umiejętności i wyciągnie większą stopę zwrotu, inny więcej czasu zainwestuje i mu się uda, a inny będzie miał mniej szczęścia i straci. Na giełdzie można pieniądze zarobić i stracić. Łatwo się prognozuje patrząc wstecz co by było gdyby zamiast kupić mieszkanie ktoś zainwestował na giełdzie. tylko, że w przypadku giełdy jest znacznie większa zmienność i ryzyko. Za to ryzyko jest wyższe permium.

Generalnie nieruchomości charakteryzują się pewną stabilnością i przy dobrym zarządzaniu względnie niskim ryzykiem. Cóż, ceną za to są względnie niższe stopy zwrotu. Te stopy znacząco zależą też od tego jaką nieruchomość rozpatrujemy. Oczywiście są okresy kiedy te stopy są względnie wyższe niż np. obligacje, a są okresy kiedy można było na obligacjach zarobić więcej.  Tylko, że tu też trzeba wiedzy kiedy i co kupić. Nie każdy się na tym zna. Dobra praktyka nakazywałaby zatem mieć zdywersyfikowany portfel inwestycji w różne aktywa.

Do tematu nieruchomości pewnie będę wracał.

poniedziałek, 18 marca 2019

Drukowanie pieniędzy jest dobre?

Z zainteresowaniem, ale i ze zdziwieniem oraz lekkim lękiem, przeczytałem na portalu obserwatorfinansowy.pl artykuł Stefana Gerlacha z banku EFG w Zurychu pt. "Wnioski z ilościowego łagodzenia w Europie". 

Główna teza tego artykułu jest taka, że dodruk pieniądza prowadzony przez EBC przysłużył się gospodarce, a nawet był za mały bo inflacja nie wzrosła tak jak chcieliby bankierzy centralni.

Warto przeczytać i zastanowić się nad pewnymi aspektami tego artykułu, które mnie osobiście nie dają spokoju. 

Po pierwsze, mamy zawarte w nim pewne porównanie do Wielkiego Kryzysu. Chodzi o postulat, że banki centralne powinny zapewniać gospodarce odpowiednią ilość pieniądza bo jego brak może doprowadzić do recesji. Mam z tym argumentem ten problem, że w czasach kiedy doszło do Wielkiego Kryzysu mieliśmy na świecie zupełnie inny system monetarny, w obiegu monetarnym funkcjonowało złoto, a kreacja pieniądza poprzez kredyt w systemie bankowym miała zupełnie inne znaczenie niż dziś. Odwoływanie się w dzisiejszym systemie do doświadczań tamtego czasu jest moim zdaniem nadużyciem.

Po drugie autor zupełnie nie wspomina o tym w jaki sposób mechanizm skupu aktywów prowadzonego przez EBC wpłynął na dostępność kredytów w gospodarce. W pierwszej kolejności bowiem spowodował on, że system bankowy mógł osiągać zyski nie ponosząc w ogóle ryzyka, tylko i wyłącznie poprzez mechanizm przeprowadzania na obligacjach transakcji z EBC. To generalnie zastrzyk gotówki do kieszeni bankierów.

Trzecia rzecz, która nie godzi się z moim sposobem patrzenia na świat, jest teza, że inflacja jest czymś pożądanym i dobrym i należy ją sztucznie wywoływać. Po pierwsze, funkcjonujemy w świecie gdzie cena przestała być kotwicą i punktem odniesienia na rynku dlatego, że cena pieniądza nie jest kształtowana przez rynek a przez manipulacje banków centralnych. Skutkuje to tym, ze siedzimy wszyscy w rozbujanej łodzi, nad którą łatwo stracić kontrolę. Po drugie, dlaczegóż to rosnąca cena miałaby być czymś pożądanym i dobrym, no i dla kogo dobrym? Dla jednych uczestników rynku będzie może ona i dobra, ale dla innych nie specjalnie.

Myślenie w kategoriach postrzegania inflacji jako czegoś dobrego jest korzystne dla bankierów, dlatego za nim lobbują. Ale to nie jest korzystne dla posiadaczy oszczędności, którzy na inflacji tracą. Inflacja daje więc sektorowi bankowemu coraz większą władzę.

Mechanizmy QE dają wielką władzę bankierom, którzy czerpią z tego tytułu znacznie więcej korzyści i władzy niż to do czego się przyznają. Będa oczywiście twierdzić, że taki mechanizm jest dobry, że to nowa ekonomia itd, ale fundamentalnie to kłóci się zarówno ze zdrowym rozsądkiem, jak i poczuciem przyzwoitości.

RIAN archive 159553 Moscow's Goznak Printing Factory

piątek, 1 marca 2019

Jak kończą piramidy finansowe?

Mniej więcej siedem lat temu napisałem wpis o tym, że ludzie nie zwracają uwagi na że zyski proponowane przez różne szemrane podmioty są często iluzoryczne, a ich konstrukcja jest klasyczną piramidą finansową. Pisałem wtedy, że niestety ludzie nie zwracają uwagi na to komu powierzają swoje pieniądze. Było to jeszcze przed upadkiem Amber Golda, i już nawet nie pamiętałem tamtego wpisu. przypomniała mi o nim wiadomość, że oto sąd skazał Andrzeja K. założyciela piramidy finansowej Finroyal na 10 lat więzienia.

Przypomniałem sobie, że przecież ja o tym Finroyal pisałem i trafiłem na ten archiwalny wpis. Z wymienionych w nim podmiotów Kilka okazało się ewidentnymi oszustwami. Oto Amber Gold upadł, Finroyal upadł, a ich klienci stracili setki milionów złotych. Był jeszcze taki "Mizar Profit" po którym próżno szukać jakiegokolwiek śladu - rozpłynął się w powietrzu.

Czy te przypadki kogoś czegoś nauczyły? Nie wiem - zapewne nadal znajdują się tacy, którzy z niewiedzy, braku rozeznania czy zwykłej pazerności dają się łowić na tego typu piramidy.
-->