Zakup nieruchomości z zaciągnięciem kredytu hipotecznego to nie jest sprawa trywialna, ale można się do niej przygotować tak aby uniknąć później zbędnych stresów. Przedsięwzięcie takie przebiega
etapowo. Stąd warto wiedzieć o formalnościach jakich trzeba
dopełnić, czy też jak uzyskać najbardziej korzystne warunki finansowania
nieruchomości.
1) Zdolność kredytowa
Poznając swoją zdolność kredytową można dopasować wybór nieruchomości do
własnych możliwości finansowych, mając również ewentualne oszczędności.
W celu jej obliczenia można skorzystać z internetowego kalkulatora
przystosowanego do tego celu, bądź spotkać się z doradcą finansowym,
który dokona głębszej i dokładniejszej oceny zdolności do otrzymania
kredytu. Sprawdźmy nasza zdolność kredytową zanim zaczniemy szukać mieszkania. Dodatkowo szukając, załóżmy sobie margines rzędu kilkunastu-kilkudziesięciu tysięcy, tak aby nie brać kredytu "pod korek" - nie szukajmy zatem nieruchomości wyczerpującej cały limit kredytu, o ile tylko mamy taką możliwość - nigdy nie wiadomo czy później przy udzielaniu kredytu okaże się że jednak nasza zdolność jest niższa, lepiej mieć pole manewru.
2) Poszukiwanie nieruchomości
Po dokonaniu analizy zdolności kredytowej, można zacząć poszukiwania
nieruchomości na własną rękę, ale można też skorzystać z usług
pośrednika w obrocie nieruchomościami. Minusem szukania w swoim zakresie
jest czas poświęcony na poszukiwania mieszkania. Wielkim pozytywem jest
to, że nie trzeba ponosić przy tym dodatkowych kosztów, natomiast
korzystając z usług pośrednika trzeba zapłacić prowizję.
3) Badanie nieruchomości
Jeśli zakup mieszkania odbędzie się na rynku pierwotnym, trzeba poszukać
wszelkich informacji o danych dewelopera, dotychczas realizowanych
inwestycjach itd. Natomiast informacji o mieszkaniu z rynku wtórnego,
jak i jego sprzedawcy trzeba poszukać samodzielnie. Sprawdzanie nieruchomości przed zakupem to temat na osobny artykuł, nie będę się tu zatem o tym rozpisywał.
4) Umowa przedwstępna
Podpisanie umowy przedwstępnej odbywa się w zwykłej formie pisemnej bądź
w formie aktu notarialnego- zobowiązanie się obu stron do zawarcia
umowy ostatecznej przeniesienia własności nieruchomości w przyszłości
mające na celu zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego w
chwili, gdy nie jest możliwe zawarcie od razu umowy ostatecznej z
przyczyn leżących po jednej lub obu stronach. Tak na prawdę dopiero tutaj zaczyna się etap załatwiania właściwego kredytu w banku, warto zatem aby w umowie były odpowiednie zapisy dotyczące tego, że przyznanie nam kredytu może potrwać albo nie dojść do skutku.
5) Wybór ofert kredytu
Podczas wyboru oferty kredytu trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na
wysokość raty kredytowej, oprocentowania, marży, prowizji za udzielenie
kredytu, prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, koszty dodatkowych
ubezpieczeń i produktów, z jakich musi korzystać klient. Świetnym
rozwiązaniem jest wybór 3 najlepszych ofert kredytów hipotecznych i
wysłanie wniosków do trzech banków. Spośród tych trzech zapewne jedna
oferta okaże się najlepsza.
6) Formalności
Na rodzaj dokumentów wpływa wiele czynników jakimi są wszelkie umowy,
własne działalności gospodarcze. Dokumenty też będą różne wtedy, gdy
mieszkanie będzie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej bądź od
indywidualnego sprzedawcy. Dostarczone zaświadczenia będą podlegały
analizie pod kątem wiarygodności kredytobiorcy. Warto zawczasu dowiedzieć się w banku jakie dokumenty będą potrzebne i zgromadzić wszystko wcześniej.
7) Umowa kredytowa
Umowa kredytowa sporządzana jest na podstawie ustaleń wynikających z
decyzji kredytowej, określająca najważniejsze warunki kredytowania.
8) Akt własności nieruchomości
W przypadku mieszkań pochodzących z rynku wtórnego, po podpisaniu umowy
kredytowej wraz ze sprzedającym należy udać się do notariusza, aby
dokonać przeniesienia własności nieruchomości na siebie, w wykonaniu
wcześniej zawartej umowy przedwstępnej. Przy rynku pierwotnym można
rozróżnić dwa warianty. Po pierwsze, nieruchomość jest w trakcie budowy,
bądź budowa domu jednorodzinnego nie została jeszcze zakończona.
Wówczas na ostateczny akt własności trzeba czekać zwykle to od kilku do
kilkunastu miesięcy. Po drugie, projekt inwestycyjny został już
ukończony. I tu od razu można otrzymać prawo do mieszkania. Notariusz
sporządza akt notarialny i pobiera taksę notarialną. U niego można także
złożyć wniosek o wpis nabytego prawa do nieruchomości do ksiąg
wieczystych. Notariusz przesyła wniosek do odpowiedniego sądu
wieczysto-księgowego, pobierając jednocześnie opłatę z tego tytułu.
9) Otrzymanie kredytu
Po dokonanych formalnościach można dokonać wypłaty kredytu w ciągu kilku
dni. Kredyt wypłacany jest jednorazowo bądź w transzach, w przypadku
inwestycji realizowanej etapami. Jeśli zakup mieszkania odbył się na
rynku wtórnym, to całość kwoty kredytu jest przelewana przez bank na
konto zbywcy. Chyba, że wnioskowana była dodatkowa część środków, np. na
remont czy wyposażenie mieszkania- wtedy ta część przekazywana jest na
konto. Podczas budowy domu systemem gospodarczym, kredyt będzie
wypłacany transzami odpowiednio do postępów w budowie i rozliczeń.
