Przeczytałem ostatnio interesujący artykuł na temat perspektyw na rynku nieruchomości w Polsce.
Główna teza tego artykułu mówi, że tak na prawdę nie nastąpiło w naszym kraju jeszcze właściwe załamanie cen nieruchomości. W pewnym sensie zgadzam się z tym.
Spadek cen, który można było obserwować przez cały 2008 rok wywołany był nasilającym się ograniczaniem dostępu nabywców do kredytu. Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły wg raportu szybko.pl i Expandera w niektórych miastach o około 15% (tak duży spadek traktowałbym jako aberrację). Średnio mniej więcej ceny spadły w 2008 roku o około 5%. Należy pamiętać, że spadek zaczął się już w połowie 2007 więc jest to już kontynuacja.
Tak więc na razie ceny próbowano trzymać w 2008 jeszcze na niewiele zmniejszonym poziomie. Deweloperzy i chcący sprzedać mieszkania zakładali, że odbicie nastąpi szybciej czyli w 2009 roku. Niestety w drugiej połowie 2009 nastąpiło gwałtowne ograniczenie dostępności do kredytów połączone z silnym osłabieniem się złotówki.
To ograniczenie spowodowało narastające problemy finansowe deweloperów (część z nich już ogłasza upadłość zostawiając niedoszłych nabywców na lodzie - bez mieszkania a z kredytem do spłacenia). To wprawdzie nie zwiększy ilości oddawanych mieszkań, ale zmniejszy ilośc nabywców.
Należny jednocześnie pamiętać, że na rynku jest bardzo duża liczba lokali, które były kupowane w celach inwestycyjnych. Jeżeli były one finansowane kredytem hipotecznym i nie są teraz wynajmowane (takie lokale tez istnieją, wiem z doświadczenia) to ich właściciele w pierwszej kolejności będą zastanawiać się albo nad wynajeciem lokalu albo nad jego sprzedażą. To może zaczac rozkręcać zalew nieruchomości, o coraz niższych cenach sprzedawanych w celu zamknięcia transakcji (o spekulacyjnym i powiedzmy sobie szczerze nie do końca przemyslanym charakterze - wszak w nieruchomości inwestuje się na wiele lat).
Jednocześnie nadal beda oddawane nowe mieszkania i lokale gdzie deweloperzy zaczeli inwestycje jeszcze końcem 2007 i poczatkiem 2008 roku. Tych niwestycji nie będzie opłacało sie zamrozić i o ile deweloper nie upadnie to te mieszkania odda i będzie starał się sprzedać, żeby utrzymać płynność.
Poza tym na rynek zaczną pod koniec 2009 i początkiem 2010 trafiać mieszkania zajęte przez komorników za niespłacane kredyty lub sprzedawane przez syndyków po ogłoszeniu upadłości dewelopera. To obniży ceny i może generować ciekawe okazje do kupna na przełomie 2009 i 2010.
Szybko.pl prognozuje, że spadek cen nieruchomości sięgnie około 11% w tym roku. Natomiast tu
szacują, że cała fala spadkowa sięgnie 15-20%. To niedużo w porównaniu z rynkiem akcji!
Na pewno należy sledzić pojawiające się informacje o liczbie oddawanych nowych mieszkań. Będzie ona spadać i sięgnie dna w momencie kiedy powinna się zacząc nowa fala zwyżki cen. Prognozują że stanie się to w 2012 roku. Ja osobiscie nie jestem pewien, wydaje mi sie, że wzrost może nastąpić trochę wczesniej - końcem 2010 lub na przełomie 2010-2011. Na pewno należy sledzić informacje o warunkach udzielania kredytów hipotecznych.
Bez wątpienia ci którzy wycofali pieniądze z giełdy w odpowiednim momencie, przechowali je bezpiecznie przez ostatni rok i teraz ich nie stracą, będą w najbliższych dwóch-trzech latach mogli wyszukać ciekawe okazje do kupna atrakcyjnych nieruchomości za dobre pieniądze.
Wkrótce powinien się ukazac zaktualizowany raport szybko.pl i Expandera za styczeń 2009 który postaram się przeanalizować.
Główna teza tego artykułu mówi, że tak na prawdę nie nastąpiło w naszym kraju jeszcze właściwe załamanie cen nieruchomości. W pewnym sensie zgadzam się z tym.
Spadek cen, który można było obserwować przez cały 2008 rok wywołany był nasilającym się ograniczaniem dostępu nabywców do kredytu. Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły wg raportu szybko.pl i Expandera w niektórych miastach o około 15% (tak duży spadek traktowałbym jako aberrację). Średnio mniej więcej ceny spadły w 2008 roku o około 5%. Należy pamiętać, że spadek zaczął się już w połowie 2007 więc jest to już kontynuacja.
Tak więc na razie ceny próbowano trzymać w 2008 jeszcze na niewiele zmniejszonym poziomie. Deweloperzy i chcący sprzedać mieszkania zakładali, że odbicie nastąpi szybciej czyli w 2009 roku. Niestety w drugiej połowie 2009 nastąpiło gwałtowne ograniczenie dostępności do kredytów połączone z silnym osłabieniem się złotówki.
To ograniczenie spowodowało narastające problemy finansowe deweloperów (część z nich już ogłasza upadłość zostawiając niedoszłych nabywców na lodzie - bez mieszkania a z kredytem do spłacenia). To wprawdzie nie zwiększy ilości oddawanych mieszkań, ale zmniejszy ilośc nabywców.
Należny jednocześnie pamiętać, że na rynku jest bardzo duża liczba lokali, które były kupowane w celach inwestycyjnych. Jeżeli były one finansowane kredytem hipotecznym i nie są teraz wynajmowane (takie lokale tez istnieją, wiem z doświadczenia) to ich właściciele w pierwszej kolejności będą zastanawiać się albo nad wynajeciem lokalu albo nad jego sprzedażą. To może zaczac rozkręcać zalew nieruchomości, o coraz niższych cenach sprzedawanych w celu zamknięcia transakcji (o spekulacyjnym i powiedzmy sobie szczerze nie do końca przemyslanym charakterze - wszak w nieruchomości inwestuje się na wiele lat).
Jednocześnie nadal beda oddawane nowe mieszkania i lokale gdzie deweloperzy zaczeli inwestycje jeszcze końcem 2007 i poczatkiem 2008 roku. Tych niwestycji nie będzie opłacało sie zamrozić i o ile deweloper nie upadnie to te mieszkania odda i będzie starał się sprzedać, żeby utrzymać płynność.
Poza tym na rynek zaczną pod koniec 2009 i początkiem 2010 trafiać mieszkania zajęte przez komorników za niespłacane kredyty lub sprzedawane przez syndyków po ogłoszeniu upadłości dewelopera. To obniży ceny i może generować ciekawe okazje do kupna na przełomie 2009 i 2010.
Szybko.pl prognozuje, że spadek cen nieruchomości sięgnie około 11% w tym roku. Natomiast tu
szacują, że cała fala spadkowa sięgnie 15-20%. To niedużo w porównaniu z rynkiem akcji!
Na pewno należy sledzić pojawiające się informacje o liczbie oddawanych nowych mieszkań. Będzie ona spadać i sięgnie dna w momencie kiedy powinna się zacząc nowa fala zwyżki cen. Prognozują że stanie się to w 2012 roku. Ja osobiscie nie jestem pewien, wydaje mi sie, że wzrost może nastąpić trochę wczesniej - końcem 2010 lub na przełomie 2010-2011. Na pewno należy sledzić informacje o warunkach udzielania kredytów hipotecznych.
Bez wątpienia ci którzy wycofali pieniądze z giełdy w odpowiednim momencie, przechowali je bezpiecznie przez ostatni rok i teraz ich nie stracą, będą w najbliższych dwóch-trzech latach mogli wyszukać ciekawe okazje do kupna atrakcyjnych nieruchomości za dobre pieniądze.
Wkrótce powinien się ukazac zaktualizowany raport szybko.pl i Expandera za styczeń 2009 który postaram się przeanalizować.
Brak komentarzy :
Prześlij komentarz
Komentarze na blogu są moderowane. Zastrzegam sobie prawo do zablokowania komentarza bez podania przyczyn. Komentarze zawierające linki wyglądające na reklamowe lub pozycjonujące - nie będą publikowane.